近年注目が集まっているサブリース契約とは？

サブリース契約とは、オーナーオーナー（貸主）と不動産会社などの第三者が賃貸借契約を交わし、その不動産会社が貸主となって一定期間にわたって借主に貸し出す契約のことです。サブリース契約には、空室や滞納があっても家賃収入が入ることが利点である一方、気をつけたい面もあります。

この記事では、サブリース契約について詳しく解説していきます。

一般的な管理委託契約とのちがい

管理委託契約とは、不動産オーナーが不動産管理会社に物件の管理業務を委託する契約です。具体的な業務内容は、清掃や保守点検、法定点検、賃貸借契約の締結、家賃回収、クレーム対応などが含まれます。あくまで業務を委託しているだけなので、貸主（不動産オーナー）と借主間の賃貸借契約となります。

家賃収入はオーナーにそのまま入り、その金額に応じて管理委託の手数料を管理会社へ支払う流れになります。

一方サブリース契約は、まず不動産オーナーと不動産会社が賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、不動産会社が貸主となって借主に転貸する賃貸借契約となります。お金の流れとしては、借主はサブリース会社である不動産会社に家賃を支払い、そこからサブリース会社は一定額をオーナーに支払います。

・一定の収入が保証される

サブリース会社の家賃保証のプランを選択すれば、万一空室の期間があっても継続的に一定の収入が確保でき、賃貸オーナーが抱える空室リスクや滞納リスクの不安はかなり軽減されます。ただし、保証の範囲など期限が設けられている場合もあるため保証プランの内容は細かく確認するようにしましょう。

・賃貸管理業務をプロに任せられる

入居者とのやりとりや清掃、保守点検、法定点検、賃貸借契約の締結、家賃回収、クレーム対応など、すべて個人でやろうと思うと限度がある賃貸経営も、サブリース会社に一任した上で家賃収入を得ることができます。

・確定申告の手間を大幅に省くことができる

サブリース会社が家賃収入を管理するため、オーナーが確定申告をする際に必要な書類をサブリース会社から受け取ることができます。そのため、オーナー自身で確定申告をする場合でも、収支報告を必要書類として利用でき提出の手間が省けます。

・家賃収入の安さ

不動産会社に10～20％程度の手数料を支払わなくてはいけないため、通常の管理委託より家賃収入の収益性が下がることが挙げられます。

・免責期間がある場合

空室の間も家賃が保証されるプランがありますが、退去後の一定期間は、不動産会社はオーナーに賃料を支払わなくてもよい期間があるため注意が必要です。

・不動産会社都合による契約解除

契約内容にもよりますが、オーナー側からの解約の場合高額な違約金がかかったり、サブリース会社から自社都合による途中解約がなされる場合があります。

家賃保証や解約時の取り決めなど、オーナー側に不利な条件が盛り込まれていないかどうか、契約書の内容には注意深く確認するようにしましょう。

そして、何よりも重要なのが「不動産会社の選定」です。

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