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【不動産売却】査定の価格はどうやって決まる?査定方法や相場の調べ方について解説

家や土地などを売却するときの入り口となるのが、不動産の「価格査定」です。

査定をすることで、不動産を売りに出した時にいくらで売却できるか見込み額を知ることができます

この査定額は不動産会社ごとに大きく異なる場合があります。
いくつかの不動産会社へ査定を依頼すると、査定額に数十万円〜数百万円の差が出ることも少なくありません

そこで、この記事では価格査定を受けるときの基礎知識や相場の調べ方について解説していきます。
不動産の査定価格についてよくある質問にもお答えしているので、ぜひ最後までお読みください。

不動産の価格査定とは

不動産の価格査定とは、建物や土地などを売却する際にいくらで売れるか売却の予想金額を算出することです。

あくまで売却の予想金額ですので、必ずしも査定金額で売却できるわけではないことに注意が必要。

不動産会社が行う価格査定には、机上査定(きじょうさてい)と訪問査定の2種類があるのでそれぞれの特徴を覚えておきましょう。

査定方法メリットデメリット
机上査定簡単・スピーディにおおよその査定額が知れる実際の家の状況が反映されないため精度が低い
訪問査定精度が高い日程調整など手間や時間がかかる

机上査定(簡易査定)

机上査定』(きじょうさてい)とは、オンラインや電話で
・住所
・土地や建物の面積
・築年数
・間取り
など、最低限の情報を伝えるだけで簡易的に査定する方法です。

不動産会社は近隣の売買データをもとに、物件を見ずにおおよその売却価格を予想します。
情報を伝えるだけで数時間〜数日以内に査定額を知ることができて、手軽に行えるのが魅力。

簡易的な査定のため、価格帯が広く設定されていたり精度はあまり高くないという特徴が挙げられます。

いくつかの不動産会社へ机上査定を依頼し、査定価格や対応などを比較した上で、次にご紹介する訪問査定を依頼する流れが一般的です。

訪問査定

訪問査定』とは、実際に不動産会社が自宅へ訪問し物件の状態を確認し、査定をする方法
訪問査定で考慮される主なポイントは、以下のようなものがあります。

チェック項目内容
敷地境界敷地の境界がはっきり確認できるか
インフラ上下水道、ガスなどの使用環境
建物の歪み建物に傾きや歪みがないか
修繕歴建物や設備の修繕歴やリフォーム歴など
室内設備キッチン・風呂など修繕が必要な箇所が無いか
管理状況綺麗に保たれているか

一般的に不動産会社が訪問査定で提示する査定価格は、3ヶ月以内に売れる可能性の高い金額を提示することが多いようです。
ただし、不動産会社が提示する査定価格には各社違いがあります
同じ物件でも、不動産会社を変えるだけで数百万円の差が出ることも少なくありません。

売却まで時間に余裕があるなら3社ほど訪問査定を依頼し、比較してみると良いでしょう。

不動産価格査定の流れ

【不動産価格査定の流れ】

  1. インターネットなどで不動産会社へ価格査定依頼(机上査定)
  2. 査定内容を元に訪問査定を依頼(訪問査定)
  3. 日時を調整し訪問査定
  4. 詳しい査定価格の提示
  5. 不動産会社へ売却依頼

不動産の価格査定をする際、通常は上記の流れで簡易査定〜訪問査定まで行い、詳しい査定価格の提示を受けます。

査定は無料ですので、家の価値が気になる方は一度査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

関連記事⇨【マイホーム売却】自宅を売るための完全マニュアル

査定の価格は不動産会社によって違いがある

いくつかの不動産会社に訪問査定を依頼すると、同じ物件でも各社査定価格に違いがあります
数十万円程度ではなく“100〜200万円”の差があることも珍しくありません。

価格に差が生まれる大まかな理由としては、
・査定方法の違い
・会社の方針の違い
・他者との差別化のため

などが挙げられます。
一つつづ理由を詳しく見ていきましょう。

査定方法の違い

不動産の査定方法は、統一されておらず不動産会社ごと自由に選ぶことができます。
そのため、査定方法の違いにより査定価格に大きな差が生まれるケースが多いのですね。
代表的な査定方法として以下の3つが挙げられます。
・取引事例法
・原価法
・収益還元法

取引事例比較法

査定する不動産と同じ様な条件の取引事例の不動産を選び、周辺環境や物件が持つ様々な条件を比べることで価格を算出する方法
主に『戸建ての土地部分』や『マンション』の査定時に使われます。

原価法

新築時の価格に対する現時点の価格について、築年数や使用している建材のグレード、リフォーム
状況などから価格を算出する方法

主に『戸建ての建物部分』の査定時に使われます。

収益還元法

収益物件を対象とし、対象となる不動産が将来的に生み出す収益(家賃収入・土地の賃貸料等)から逆算して現時点での価格を求める方法

会社の方針の違い

上記でご紹介した代表的な3つの査定方法の他にも、不動産会社独自のマニュアルを使用していたり、重要視するポイントが異なるため各社査定価格に差が生じます。

例えば、素早く売却することを強みにしている不動産会社は比較的安い査定額を提示します。
反対に、どこよりも高く売却することを強みにしている不動産会社は高めの査定額を提示するでしょう。
不動産会社の営業方針や強みによっても、査定価格に違いが出る場合があるので覚えておきましょう。

他社との差別化のために査定額を高くしているケース

他者との差別化のために、査定額を必要以上に高くしているケースもあるので要注意。

最近では、不動産の査定を一括査定サイトから依頼し比較する方が増えています。

いくつかの不動産会社に査定を依頼したなかで1社だけ高額な査定をつけてくれたら、そこにお任せしたいと思うのが売主の心理ですよね。

しかし、不動産会社の仲介で売却する場合「査定額」=「売れそうな金額」で、実際の「売却金額」とは異なります

相場よりも高すぎる査定額で、そのまま売りに出すと 「長い期間売れない」という事態もあり得るので念頭に置いておきましょう。

もちろん、高い価格で売却する自信があって高い査定価格を提示する場合もあります。
査定価格が適正かどうかを見極めるためには、ご自身で情報収集を行ったり、いくつかの不動産会社へ査定を依頼し相場感を身につけることが大切です。
査定価格を提示された時は、「査定価格の根拠」を尋ねてみると良いでしょう。

不動産の価格相場を自分で調べる方法

  • 不動産会社へ査定を依頼する前に相場を知りたい
  • 査定価格が適正か知りたい

こういった場合には、自分で不動産の価格相場を調べてみると良いでしょう。
価格相場を調べるにはいくつか方法があるのでご紹介します。

過去の取引事例を参考にする

過去に売買された物件の情報や取引価格は、下記のホームページで一般に公開されていて誰でも簡単に調べられます。
レインズマーケットインフォメーション( REINS Market Information)
国土交通省 土地総合情報システム

レインズ マーケット インフォメーション(REINS Market Information)

こちらサイトでは全国の物件を調べることができ、

  • 都道府県
  • 物件種別
  • 沿線・最寄り駅・駅からの距離
  • 間取り
  • 築年数

などの条件を指定して検索することで、より条件の近い物件の売却事例を検索することができます。

国土交通省 土地総合情報システム
こちらは、国土交通省が運営しているWEBサイトです。
土地総合情報システムでは

  • 土地
  • 土地と建物
  • 中古マンション
  • 農地
  • 林地

などの取引情報を確認できます。

不動産取引価格情報検索から、実際に行われた不動産の取引価格(アンケート)を閲覧できるので参考にしましょう。

それぞれのサイトを上手に利用し、ご自身が売却予定の物件に似た物件の取引価格を調べることで、ある程度の価格相場がわかるでしょう。

不動産の査定についてよくある質問

ここからは、不動産の査定についてよくある質問をご紹介します。

不動産の査定に費用はかかりますか?

ほとんどの不動産会社が無料で査定を行っています。
不動産鑑定士が行う不動産鑑定は有料ですが、不動産会社が行う不動産査定は無料で受けられます。

不動産鑑定とは
国家資格を持った不動産鑑定士が、不動産の評価額を調べるために行うもの。
相続や財産分与などで、裁判所に不動産の価値を正確に報告する場合に利用します。

査定額に納得できない場合はどうしたらいいですか?

査定額に納得がいかなければ、他の不動産会社にも査定を依頼してみましょう。
担当の方へ査定価格の根拠を聞いてみて、相場からかけ離れていないかを基準に判断しましょう。

不動産の査定には何が必要ですか?

インターネット上での机上査定は、住所や面積、築年数がわかれば査定ができます。
訪問査定になると、以下のような書類を用意しておくとスムーズに査定ができるでしょう。

  • 登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 公図
  • 土地の測量図または建物の図面
  • 登記権利証または登記識別情報
  • 身分証明書
  • 印鑑証明書

リフォームや修繕を行なった場合は、それに関する書類も用意しておきましょう。

不動産の価格査定は売却への入り口!

不動産の価格査定は、売却への入り口となります。

不動産売却をお考えの方は、価格査定の仕組みや違いを理解し、信頼できる不動産会社へ売却を依頼しましょう。

良い不動産会社を見極めるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼する際には、便利な一括査定サイト「査定之助」をぜひご利用ください。

まとめ

不動産の価格査定には「机上査定」と「訪問査定」2種類の方法があります。
一般的には、机上査定で簡易的な査定額を知り、訪問査定で、より正確な査定額を知ることができます。
査定額を参考に適切な売り出し価格を設定することで、上手に不動産売却を成功させることができるでしょう。

訪問査定で提示される査定額は、不動産会社ごとに差が生じることがあるため、いくかの不動産会社へ査定を依頼して比較することが大切です。

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社へ簡単に査定依頼ができるのでおすすめです。
この機会にぜひ利用してみてはいかがでしょうか。

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