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家を売ろうか悩んでいる方必見。家の売却基礎知識と注意点を解説

「家を売りたいな」と思っても、なかなか決断できずに悩んでしまうことありますよね。

売るためにはどれくらい費用がかかるの?

住宅ローンが残っている家はどうやって売る?

賃貸にするのと売却ではどちらが良い?

など、さまざまな疑問があると思います。

この記事では家を売ろうか悩んでいる方に向けて、家を売るときの基礎知識や注意点をご紹介していきます。

・家を売るときにかかる手数料や費用
・家の売却方法
・家を売却する時の注意点

についてわかりやすく解説していきますので、ぜひ最後までお読みください。

家を売却するときにかかる費用

ご存知の方も多いかと思いますが家を売却する時には、手数料や費用がかかります。
手数料や費用は、売却する方法により異なります。
売却方法については後述しますが、まずは「何に、どれくらいの費用がかかるのか」を確認しておきましょう。

仲介手数料

家の「売主」と「買主」の仲介をしてくれる不動産会社へ支払う手数料を仲介手数料と呼びます。
家を売却するときの費用の中でも、最も大きな費用になりますので想定しておきましょう。

仲介手数料は上限額が定められており、上限額以上に請求をされることはありません
売却金額に応じて計算が必要になるため、計算方法を一覧を掲載しておきます。

【仲介手数料の計算方法】

【売買価格】【仲介手数料の計算方法】
200万円以下の場合売却価格 × 5% + 消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合売却価格 × 4% + 2万円 + 消費税10%
400万円を超える場合売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税10%

【不動産売買仲介手数料一覧】

【売買価格】【仲介手数料(税込)】
200万円11.0万円
500万円23.1万円
1,000万円39.6万円
2,000万円72.6万円
4,000万円138.6万円
5,000万円171.6万円

※2022年8月時点での計算

家を売却する時の仲介手数料は”売買が成立した時”に支払いますので、家が売れなかった場合には仲介手数料は発生しません。

登記費用

家の売却時には、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」2種類の登記を行います。
登記にはそれぞれ費用がかかりますが、売主側(=あなた)が負担するのは「抵当権抹消登記」にかかる費用です。

「所有権移転登記」は、土地や建物の所有権を買主の方に移すために行います。
評価額に応じて費用がかかりますが、基本的に売主の方の負担となりますので買主の負担はありません。

「抵当権抹消登記」は、住宅ローンを組んだ時に設定されていた抵当権を抹消するために行います。
すでに住宅ローンを完済している場合は、抵当権も抹消されているためこの手続きは必要ないでしょう。
家の売却が決まり、代金で住宅ローンを完済するのと同時に抵当権抹消登記を行います。

司法書士に支払う費用も含めておよそ2〜3万円ほどが目安です。

登記とは?
登記とは、権利関係などを明らかにするために設けられた制度のことで、不動産の所有者を明らかにするために行います。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンが残っている状態で家を売却する方は、売却時にローンの一括返済が必要になります。
その際、金融機関へ支払う手数料が必要な場合もありますので金融機関に確認をしておくと良いでしょう。

売却代金をそのままローンの返済に充てることもできますので、ローンを完済しておく必要はありません。
ただし、売却した金額でローンを完済できない場合は注意が必要。
住宅ローンがまだ残っている家を売却する場合は、ローンの残債といくらで売却できそうか前もってシュミレーションしておきましょう。

その他の費用

その他、必要に応じて以下のような費用が必要になります。

費用の名称費用の目安
測量費用50〜80万円ほど
建物の解体費用100〜300万円ほど
引っ越し費用引っ越し業者の見積もりによる
ハウスクリーニング費用5〜15万円ほど
インスペクション(建築士による建物状況調査)5〜6万円ほど
仮住まいの家賃数万円〜数十万円

これらを合わせてみると、売却にかかる手数料や費用は売却金額の5〜7%ほどを想定しておくと良いでしょう。

例えば、土地と建物を2,000万円で売却した場合、およそ100〜140万円かかる計算になりますね。
売却金額が大きければ大きいほど、手数料や費用も金額が上がります。

まずはご自身の家の価値を知り、資金計画を立ててみることで売却の道筋が見えてくるでしょう。
現在の家の価値を知るには、不動産会社の査定を受けてみるのがおすすめです。

査定を受けてみる

家の売却で利益を得たら所得税と住民税がかかる

家を売却して利益(=譲渡所得)が出た場合は、所得税と住民税が課税されます。

反対に、家を売って利益が出なかった場合には売却に関する税金を納める必要はありません

また、譲渡所得を得た場合でもマイホームの売却は様々な特例が設けられており控除が受けられる場合があります

家を売却したときの節税方法についてはこちらもご参考にどうぞ。
関連記事⇨不動産売却にはいくらかかる?費用の目安と節税方法をご紹介

家を売却する3つの方法

家を売却するには、主に3つの方法があります。

それぞれの特徴を詳しくご紹介していきます。

不動産会社の「買取」を利用して家を売却

「買取」とは、不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。

多くの場合不動産会社は、お客様から買い取った家をリフォームして「再販」するため、他の売却方法に比べて売却価格が安くなりがち
一方で、早いと1週間〜3週間ほどで売却が完了できるスピーディさが特徴です。
また、売却相手が不動産会社のため売却後、トラブルに繋がるリスクがありません。

スムーズに家を手放して現金化したい方”におすすめの売却方法です。

「買取」で家を売却するメリット

・即現金化できる

・売却後のトラブルの心配がない

・仲介手数料がかからない

「買取」で家を売却するデメリット

・他の売却方法に比べて2〜3割安くなる場合がある

・買取してくれない物件もある

不動産会社の「仲介」で家を売却

「仲介」とは、不動産会社に買主を探してもらい家を売却することで、最も一般的な売却方法です。
不動産会社が、売主と買主の間に入って取り次ぎをするため「仲介」と呼ばれています。

「仲介」の特徴は買主の負担が少なく、より高く売却できる可能性が高いことです。
ただし、場合によっては半年以上かかることもあるので余裕を持って早めに行動することが大切。

少し時間がかかっても”家をなるべく高く売りたい方”におすすめの売却方法です。

「仲介」で家を売却するメリット

・物件を広く知ってもらうことができる

・手続きや書類の用意を任せられる

・不動産市場の相場価格で売却できる可能性が高い

「仲介」で家を売却するデメリット

・仲介手数料がかかる

・物件によっては売れるまで時間がかかる

「個人売買」で家を売却

「個人売買」は自分で買主を見つけ、個人間で売買する方法です。

個人間での売買は法律的に問題もなく、誰でも売買することが可能。
ただし、知識が少ない個人同士での不動産の売買はトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

「個人売買」で家を売却するメリット

・仲介手数料がかからない

・自由度が高い

・買いたい人が決まっている場合にはすぐに売却可能

「個人売買」で家を売却するデメリット

・買主を探すのに時間がかかる

・書類作成などに知識が必要

・住宅ローンが利用できない

・売却後、トラブルに繋がる可能性もある

家を売却する方法3つを一覧で比較

売却方法仲介手数料売却までの期間契約不適合責任売却価格どんな方向け?
買取なしなし×早く売りたい方
仲介ありあり高く売りたい方
個人売買なし場合によるあり場合による自分で売りたい方

3つの方法を比較してみると、仲介手数料や契約不適合責任の有無に違いが見られます。
ご自身の売却スケジュールや資金計画に合わせて、売却方法を決定すると良いでしょう。

契約不適合責任とは?
家の売却後に、瑕疵(キズや欠陥)が見つかった場合の売主側の責任のこと。
この責任の所在をハッキリさせておかないと、売却後のトラブルになります。
「買取」で契約不適合責任が免除になっている理由は、不動産のプロが現状を把握し、納得して買い取っているとみなされるためです。
●契約不適合責任に問われる具体例●
・面積の不足
・水回りの不具合やシロアリ被害など

家を売却する手順

一般的に不動産会社に査定を依頼してから実際に手放すまで、平均で6ヶ月程度かかると言われております。
早いと3ヶ月、長いと10ヶ月ほどかかりますすので思い立った時にすぐ行動することをおすすめします。

次は、家を売る全体の流れを詳しく解説していきます。

①相場を知る

家の売却を進める時は、「相場」を知ることが大切です。
「相場」とは、売りたい家と同じような条件の家が、いくらで売れているか?ということ。

過去の売却事例は、レインズ( REINS Market Informaition)または国交省 土地総合情報システムにて、簡単に調べることができます。

立地・広さ・築年数などが似た物件の売却事例を探し、価格を見てみることで相場がつかめます。

不動産会社へ査定を依頼する前に「相場」を知っておくことで、適正な価格で売却を依頼できるでしょう。

②一括査定

相場をある程度調べたら、不動産会社に査定を依頼します。
査定を依頼するには

・不動産会社に直接依頼
・インターネットの一括査定を利用する

2つの方法がありますが、インターネットの一括査定を利用すると便利です。

複数社に査定を依頼し、比較することでより良い条件で家を売却できる可能性が高まります。

「複数の不動産会社に訪問してもらう時間は無い!」という方も、オンライン見積もりですと、手軽に行えますのでぜひ利用してみてください。

③媒介契約

媒介契約とは、法律に基づき宅建業者(不動産会社)に売買の仲介を依頼する契約のこと。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社に家の購入希望者を探してもらうことができます。

この媒介契約は3種類あり売主が選択し自由に決めることができるので、それぞれの特徴を簡単にお伝えします。

1,【一般媒介契約】

・他の宅建業者にも、同じ物件の媒介(仲介)を依頼することができる。

・自分で買主を探し、契約することができる。

2,【専任媒介契約

・他の宅建業者には、同じ物件の媒介(仲介)を依頼できない。

・自分で買主を探し、契約することができる。

3,【専属専任媒介契約

・他の宅建業者には、同じ物件の媒介(仲介)を依頼できない。

・自分で買主を探し、契約してはならない。

媒介契約3種類の特徴一覧

他業者への依頼自己発見取引
一般媒介○可能○可能
専任媒介×禁止○可能
専属専任媒介×禁止×禁止

専属専任媒介が不利に感じられますが、条件が絞られている分、”任された不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれる”など、利点もありますので担当の不動産会社とよく相談した上で媒介契約を結びましょう。

④売却活動

不動産会社と媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動が始まります。
不動産会社は、「ホームページへの掲載」や「広告等」で物件の宣伝、売主は「内覧希望者の対応」を行います。
住み続けながら内覧を行う場合、大抵は売主も内覧に立ち合います。

遠方等で立ち合いが難しい場合でも売却は可能ですが、依頼する不動産会社とよく相談しておく必要があります。

⑤売買契約

家の購入希望者が決まったら、売買契約を結びます。
不動産会社が契約書を用意し、段取りを組んでくれるのでお任せしましょう。

⑦引き渡し・決済

決済は、売買契約を結んでからおよそ1ヶ月以内に行われるのが一般的です。
決済から引き渡しは以下の流れで行われます。

  1. 本人確認
  2. 書類の確認
  3. 代金の支払い(固定資産税などの精算)
  4. ローン返済と抵当権の抹消
  5. 領収書の発行
  6. 引き渡し
  7. 司法書士・不動産会社へ報酬支払い

決済日には売買代金を受け取り、決済が完了したことを確認の上で、司法書士が代理で所有権の移転登記申請を行います。あとは家の引き渡しを行い、売却が完了となります。

⑧確定申告

家の売却が成立した場合は、翌年2月16日〜3月15日までの間に確定申告をしましょう。
家を売って利益(譲渡所得)が出た場合に税金がかかりますが、反対に損失が出た場合には控除が受けられます。

利益(譲渡所得)の計算方法

譲渡所得=売却金額- 取得費+譲渡費用

この”譲渡所得”がマイナスになった場合は、控除を受けられるか確認してみましょう。

【家の売却】確定申告に必要な書類

土地や建物の売却で確定申告を行うときは、以下の書類が必要になります。

  1. 確定申告書
  2. 譲渡所得の内訳書
  3. 売買契約書のコピー
  4. 譲渡費用がわかる領収書
  5. 取得費など経費がわかる資料
  6. 全部事項証明書

以上の書類に加えてマイホーム売却の3000万円特別控除などの特例を利用する方は、それぞれ証明書類が必要になります。

リンク⇨国税庁|マイホームを売った時の特例

【家を売却】状況に応じた注意点

家を売却するには、状況に応じて注意点があるので押さえておきましょう。

住みながら家を売却する時の注意点

「住みながら売却」するか、「空き家で売却」するか悩んでいる方も居るでしょう。
一般的には、「空き家」の状態の方が売れやすいと言われています。

ただ、空き家にするには一旦引越しをしなければいけないため費用がかさみます。
住みながら家を売却したい方は、売却力の高い不動産会社を選びましょう。

ローン返済中の家を売却する時の注意点

ローン返済中の家を売却するには、ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。
はじめに状況を把握するために、返済予定表などでローンの残債を調べておきましょう。

残債を把握した上で、家がいくらで売れそうか不動産会社へ査定を依頼します。
家の売却資金でローンの返済が可能か検討しましょう。
もし売却予想金額が下回っている場合は、差額を自己資金で負担できるか考えなければなりません。

さらに、不動産会社が提示した査定額で必ず売れるとは限らないので注意が必要です。
家の売却資金だけではローンを完済できないケースも多いので、想定しておきましょう。
まずは現在の家の価値を知るために、不動産会社の査定を受けてみてはいかがでしょうか。

相続した家を売却する時の注意点

相続した家を売却する場合は、家の所有権を一度相続人へ変更する必要があるので注意しましょう。
「相続登記」という手続きが必要なので必要書類を用意し、法務局へ提出します。
以下のページを参考にしてください。

リンク⇨法務局|不動産の所有者が亡くなった

相続登記を行なった後は、通常の家の売却の手順で売却を進めます。

離婚に伴う家の売却の注意点

離婚に伴って家を売却するときは、家の名義人がどちらになっているか確認しておきましょう。
基本的に、家は名義人しか売却を行えません
そのため、売却する権利がどちらにあるのか売買契約書などで確認しておく必要があります。

また、ローンの残債の確認や売却のタイミング(離婚前・離婚後)について双方で話し合っておくことも重要です。
お互いに売却の意思があることを確認してから、不動産会社へ査定を依頼するようにしましょう。

家の売却でよくある質問

ここでは、家の売却に関するよくある質問にお答えしていきます。

家を売却したら固定資産税はどうなる?

固定資産税都市計画税は、”1月1日現在の所有者”に1年分請求され、納付期限は市町村により異なります。
売却をする時点で「すでに1年分支払っている」ということも多いでしょう。

年の途中で引き渡す場合は、引き渡し日以降の固定資産税を日割り計算して、買主が負担するのが一般的です。

家を売却したら火災保険料はどうなる?

上記の固定資産税同様に、火災保険料もすでに支払っているもの。
火災保険は、解約手続きを行うことで未経過分の保険料が返還されます。

固定資産税を滞納している場合は?

相続した家が、固定資産税を滞納していたという場合もあるでしょう。
滞納があっても家を売却することは可能ですが、固定資産税を滞納していると家を差押さえられる可能性がありますのでなるべく早く完納しておく方が良いです。

家を売ったお金はいつ受け取れる?

家を売却した代金は、売買契約を結んだ時引き渡し時の2回に分けて受け取ることが一般的です。

売買契約を結んだときに手付金として売買金額の5%〜10%を受けとり、残額を引き渡しに受け取ることが多いでしょう。

賃貸にするのと売却ではどちらが良い?

転勤などで一時的に家を離れる場合は、賃貸で貸しておくのも良いでしょう。
しかし、もうその家に住む可能性が無いならば売却することをおすすめします。

「賃貸」と「売却」それぞれのメリットとデメリットを下記の記事で詳細に解説していますので、気になる方はこちらもご参考にどうぞ。
関連記事⇨売却か賃貸か?住まなくなった持ち家は放置せずにすぐ対策

まとめ

家の売却を考えている、まだ悩んでいるという方は、今現在の家の価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか?
ローンが残っている方も、手数料が心配な方も不動産会社の査定を受けてみることで、資金計画の見通しを立てることができるはずです。

家は空き家にすると急激に傷みが進んでしまいます。
空き家の売却を検討している方はぜひお早めに行動することをおすすめします。

査定之助は、「家を売りたい」方とそれを叶える不動産会社を繋げる役割を担っております。
この機会にぜひ、一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。

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