相続などで不動産を譲渡されたものの、その物件が再建築不可だった方もいるのではないでしょうか。今回は再建築不可物件の活用方法や救済措置について詳しく解説していきます。
目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建物を取り壊して新たに建て替えができない物件・土地のことを指します。
建築基準法や都市計画法の改正により、接道義務を満たしておらず再建築ができなくなるのです。
接道義務とは建築物の敷地が道路に接していることを義務付ける制度です。これは日常の交通や、緊急車両の経路確保の観点から必要とされています。
接道義務の具体的な内容は以下の通りです。
原則：都市計画区域・準都市計画区域内においては、建築物の敷地は、幅員が4m以上ある道路に2ｍ以上接していなければならない
例外：幅員4ｍ未満の道路でも、以下の要件を満たしていれば道路とみなす
- 建築基準法制定当時に存在していた道路
- すでに建築物が建ち並んでいるもの
- 特定行政庁の指定があるもの
この場合、道路の中心線から水平距離2ｍの線を道路の境界線とみなし、この内側には建物を建築することはできない
再建築不可の物件の多くはこの接道義務の要件を満たしていないため、取り壊して新たに家を建てることはできませんが、今建っている物件にそのまま住むことはできますし、リフォーム・リノベーションも可能です。ここからは再建築不可物件の活用方法や活用する際の注意点について説明していきます。
再建築不可物件の活用法
接道義務を満たして再建築する
そのままの状態では建築できないため、隣地を購入または借りることで、接道義務を満たせば再建築可能な状態にすることもできます。ただし、これは隣地所有者との交渉となり、専門的な知識や相手に有利な条件を考える必要もあるため、実際には不動産会社などの専門家と相談しながら進めていくのがよいでしょう。
また、自分の敷地を後退（セットバック）させることで、敷地に接する道路の幅員を4ｍ以上にして接道義務を満たす方法もあります。この場合セットバックした部分の土地は公道になるため、当然自分の土地面積は狭くなりますが、再建築不可物件から外れて普通の土地活用をしたいのであれば必要な手段といえます。
隣地の購入やセットバックが難しい場合、43条但し書きの申請をすることで再建築が可能になるケースもあります。「43条但し書き」は、「建築基準法上の道路に接していなくても、基準に適合し安全が確保できれば建築できる」という特例を定めたものです。そのため、「43条但し書き通路」「43条2項2号」とも呼ばれます。
以下の3つが建築基準法第43条の但し書き道路になるための条件です。
①その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有していること
②特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めること
③建築審査会の同意を得て許可されること
これらの条件を満たす場合、建築基準法上の道路に接していなくても、基準に適合し安全が確保できれば建築できるという特例が適用されますが、具体的な条件は自治体によって異なる可能性があります。また、将来的に再度建て替えたいとなった場合はその都度申請許可が必要なため、そして申請時に必要な書類の量などからみても専門家と相談しながらおこなった方がよいでしょう。
再建築できない場合
リフォームして賃貸経営する
立地が良く周辺に戸建て賃貸の需要があれば、劣化している部分をリフォームして賃貸することもできます。ただし、再建築不可物件の場合、金融機関によっては土地建物を担保に入れてもリフォームやリノベーションの費用の融資額を減額されたり、審査が厳しくなる可能性もありますので、自己資金は多めになることを前提に計画をしてください。
テナント経営
その土地が商業エリアであれば、住居ではなくテナントとして賃貸するのもいいでしょう。建物の中は借主が内装を好きなようにカスタマイズできるようスケルトン（建物の躯体だけの状態）にしておいたり、逆に住宅のまま残しておいた方が借主に余計な費用がかからないメリットもありますので、ニーズに合わせて戦略を立てる必要があります。
駐車場にする
間口が狭い旗竿地などでも、奥に敷地が広くなっていて車が2.3台でも停めることができれば更地にして駐車場経営も可能です。駐車場経営のメリットはなんといっても少ない初期費用で始められてメンテナンスが楽なところです。
家庭菜園として活用する
家庭菜園をおこなう農地として貸し出す方法もあります。コロナ禍の影響もあり、農業や野菜作りに人気が出てきており、貸し農園の需要は年々増加しています。都心にいながら貴重な農業体験ができる機会を提供するのも、立派な土地活用といえます。
自動販売機ビジネス
自動販売機の設置は、省スペースで申請も不要で始められるので、初心者でも安心して始められる活用方法です。最近では飲料だけでなくお菓子や青果、餃子など種類も豊富になってきており、無人で24時間365日販売でき、暗い夜道も明るくなるため地域に貢献できます。
また、場所を取らないのでテナント経営や駐車場経営などほかの土地活用と合わせて運営できるのもメリットです。
まとめ
どんな状態であれ不動産を所有していれば固定資産税などの税金がかかってきます。活用できない不動産に毎年税金を払い続けるのはもったいないので、活用するのか、売却するのか、紹介した土地活用方法を比較しながら慎重に選択する必要があります。
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