親から土地を相続した場合、どのような手続きが必要なのかわからず悩む人も多いでしょう。
土地の相続はいきなり発生することが多いため、事前に流れや必要な手続きを知っておくとスムーズに進められます。
そこで本記事では、
- 土地の相続で必要な手続き
- 相続した土地の運用方法
について解説します。
相続するうえで土地の価値をきちんと把握しておかないと、機会損失につながる可能性がありますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
土地の相続で必要な手続きとは？
土地を相続したら、「誰が」「どのように」相続するかを決めなければなりません。
相続人同士できちんと話し合わなければ、トラブルへとつながるおそれがあります。
ここでは、土地の相続で必要な手続きを紹介します。
1. 遺言書の有無を確認
まずは、被相続人による遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書がある場合は、基本的に遺言の内容にしたがって手続きを進めていきます。
内容を確認する際は、家庭裁判所で遺言書を確認する「検認」が必要となるので、勝手に開封しないように注意しましょう。
ただし、下記の場合は検認手続きが不要です。
- 公証人が遺言を作成した「公正証書遺言」の場合
- 法務局が遺言書を保管する「自筆証書遺言書保管制度」を利用している場合
遺言書がなければ、相続人全員で協議する遺産分割協議を行います。
2. 相続人・土地などの相続財産の調査
被相続人が所有していた土地などの財産や、相続人が誰であるのかなどを整理する必要があります。
法定相続人を特定するためには、戸籍関係書類を本籍のある市区町村に請求します。
請求方法や必要な手数料などは、該当の市区町村でご確認ください。
土地などの相続財産は、1年に1回送付される「固定資産税課税明細書」で調べられます。
もし見当たらない場合は、役所で「固定資産評価明細書」を取得しましょう。
3. 遺産分割協議
被相続人が所有していた土地を相続するには、相続人全員で協議を行い、財産をどのように分けるかを決めます。
遺産の分割は、当事者同士で自由に決めることが可能です。
土地を遺産分割する方法については後述します。
協議がまとまれば、遺産分割協議書を作成して、相続人全員が署名、実印の押印を行います。
4. 名義変更
遺産分割協議書が準備できれば、相続財産の名義変更手続きを行います。
土地の名義変更は、その土地を管轄する法務局にて相続登記申請が必要です。
名義変更に必要な書類は以下の通りです。
名義変更に必要な書類
＜登記書類＞
- 登記申請書
- 委任状（司法書士など代理人が手続きする場合）
- 収入印紙
＜被相続人に関する添付書類＞
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
- 被相続人の住民票の除票
＜相続人に関する添付書類＞
- 戸籍謄本（相続人全員）
- 印鑑証明書（相続人全員・遺産分割協議書に添付）
- 住民票（土地を相続する人）
＜遺産分割に関する書類＞
- 遺産分割協議書
- 固定資産評価証明書
また、相続登記はこれまでは任意の登記でしたが、2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化されます。
所有者不明土地の解消を目的に制定され、土地の相続を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
詳しくは法務省のホームページをご確認ください。
5. 相続税の申告・納付
名義変更が済めば、相続税の申告・納付をします。相続税の納付は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に納めなければなりません。
相続税の計算方法
相続税の計算は、以下の式で算出できます。
| 相続税額＝（遺産総額−基礎控除）×相続税率 |
| 基礎控除額＝3000万円＋（600万円×相続人の数） |
相続税率については以下の表にまとめました。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10％ | なし |
| 1,000万円超〜3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超〜5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超〜2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超〜3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超〜6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超〜 | 55％ | 7,200万円 |
※参照：国税庁ホームページ
具体例を考えてみましょう。
たとえば、土地の相続税評価額6,000万円の土地を1人で相続する場合は以下の通りです。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×1人）＝3,600万円
相続税額＝（6,000万円−3,600万円）×15％−50万円＝310万円
したがって、この場合は相続税として310万円を納税する必要があります。
土地の相続税評価額について
相続税評価額とは、相続税を計算するときに使う財産の評価額です。
土地の場合は、2種類の算出方式があります。
- 路線価方式
相続路線価とは、土地が面している道路ごとに決められた価格のことです。
相続路線価に土地の面積をかけることで、土地の相続税評価額が算出できます。
- 倍率方式
路線価が定められていない地域の土地は、倍率方式で算出します。
倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかける方法です。
相続路線価と倍率は、ともに国税庁のサイトで調べられます。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たした場合、土地の相続税評価額が減額できる制度です。
たとえば、被相続人が住んでいた自宅の土地を相続した場合は、330㎡を上限に相続税評価額を80%減額できます。他にも条件は異なりますが、被相続人が経営していた事務所の土地や、賃貸していた駐車場の土地などにも使えます。
詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
土地を兄弟で分割する方法
相続した土地を相続人（兄弟）で分割するには、4種類の方法があります。
現物分割
現物分割とは、遺産をそのまま相続人（兄弟）で分配するシンプルな方法です。
土地が複数ある場合などに有効で、土地を分割したり現金化したりする必要がないため、手間が最小限で済みます。
しかし、平等に分配することは難しいため、相続人同士でトラブルになりやすいのがデメリットです。
代償分割
代償分割とは、財産を多く相続した人が、他の相続人（兄弟）に現金を支払うことで調整する方法です。
公平に分割するのが難しい土地でも、現金で補填することで公平に分配ができます。
しかし、現金は支払う相続人が用意しなければなりません。
共有分割
共有分割とは、遺産の土地を相続人（兄弟）全員で共有名義にして相続する方法です。
共有分割は公平に分配しやすい反面、権利関係が複雑になってしまいます。
土地を売却したい場合でも、共有者全員が同意しないと売却できないため、土地の運用が難しくなります。
将来的にトラブルへと発展しかねないため、なるべく共有分割をしない方が無難です。
換価分割
換価分割とは、遺産をすべて現金化して、その後に相続人（兄弟）で分配する方法です。
相続人同士で公平に分配しやすく、代償分割のように相続人が現金を準備する必要もありません。
土地を現金化するには、土地を売却する必要があります。
土地を高い金額で売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討することが重要です。
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相続した土地を売却する際は、査定之助をぜひご活用ください。
まとめ
土地の相続で必要な手続きや相続税の計算方法、土地を相続人で分割する方法などを解説しました。
相続の手続きを知っておくことで、相続が発生しても焦ることなく対応できます。
相続した土地を現金化する際は、土地を高く査定してくれる不動産会社を探すのが重要です。
査定之助は完全無料で、土地の査定額を複数の不動産会社から見積もってもらえるので、ぜひ有効に活用してみてください。
