不動産を活用すれば、相続税の負担を大きく減らすことができます。
不動産の相続税評価額は時価よりも低く評価されるため、その分相続税が少なく計算されるからです。
相続税は生前の準備次第で、大幅に節税できる可能性のある税金と言えます。
この記事では、事前に適切な相続税対策ができるよう不動産に関する相続税の仕組みを知り、どのように節税できるのかを説明します。
目次
なぜ不動産で相続税の対策ができるのか
現金や銀行預金などの金融資産を相続するよりも、不動産を相続した方が相続税は安くなります。
なぜなら、1億円で購入した不動産は相続財産としては1億円よりも小さい金額で評価されるからです。
また、不動産をどのように利用しているかでも評価額は変わります。
不動産は土地と家屋（建物）に分けられ評価の仕方が異なるので、それぞれについて見ていきましょう。
家屋の評価方法
家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。
家屋の固定資産税評価額は、
- 建築素材
- 構造
- 用途
- 経過年数
上記のような要素を考慮して、3年に一度の頻度で計算されます。
家屋の構造の違いや築年数の違いなどにより評価は増減し、木造より鉄骨コンクリート、また築年数が浅いほうが固定資産税評価額＝相続税評価額は高くなる傾向にあります。
また、物件を賃貸に出している場合には、その分だけ固定資産税評価額から減額して評価されます。
土地の評価方法
土地の相続税評価額は、路線価が元になる「路線価方式」と、固定資産税評価額をもとにした「倍率方式」の2つがあります。
路線価方式
「路線価」とは国税庁が公表している土地価格で、相続税や贈与税を計算する基礎となります。
路線(道路)ごとに価格が決められており、その路線に面する土地の評価額は、「1平方メートルあたりの価格×面積」です。
なお、路線価は国土交通省が公表している不動産売買の参考価格とされる「公示価格」よりも、20％程低く評価されているのが特徴です。
倍率方式
路線価はすべての土地に定められているわけではないので、路線価が定められていない地域については、固定資産税評価額を基にして評価します。
ただし、固定資産税評価額をそのまま使うのではなく、これに一定の倍率をかけた金額となるのです。
その土地の固定資産税評価額に地域、地目ごとに定められた倍率を乗じて算出します。
評価倍率は、「国税庁のホームページ」で確認することが可能です。
不動産を活用した相続税の節税対策
不動産の評価額が購入価格よりも下がることを活用すれば、相続税の節税ができることはわかったと思いますが、具体的にどのような対策があるのかを紹介します。
節税対策1.住宅用地の特例による軽減措置
住宅用地に建てられた家の場合、土地にかかる固定資産税が軽減されます。
住宅用地のなかでも敷地面積が200㎡以下のものは、「小規模住宅用地」といい、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となり、かなりの節税となるのです。
また相続開始の直前における被相続人の事業用・居住用宅地についも、一定の面積まで相続税の課税対象から減額を受けることができます。
居住用宅地での減額率は、330㎡までの部分について80％減額となります。
節税対策2.アパートやマンションの経営
先ほど家屋の評価方法で述べた通り、不動産を賃貸に出している場合は、ただ不動産を所有している場合よりも更に評価額が減額されます。
そのためアパートやマンションの経営は、相続税対策となるのです。
土地や家屋の評価額を計算する際には、借地権割合や賃貸割合に応じて評価額が下がります。
さらに小規模宅地等の特例を活用することもでき、アパート・マンション経営をしている場合でも「貸付事業用宅地等」に該当する宅地等の場合は、200㎡までの土地について、相続税評価額を50％減額することができる点もメリットです。
ただし、
被相続人の事業を引き継ぎ、相続税の申告期限までその事業を営んでいること、その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
という条件があるので注意が必要です。
節税対策3.自宅や土地を売却する
上記に紹介した小規模住宅地などの特例を利用する、マンション等の経営をするために、家や土地を売却するという手段もあります。
つまり、以下のような対策が考えられます。
- 自宅を売却して、より小規模宅地等の特例効果が大きいところへ引越す
- 放置されている土地を売却して、自宅や投資用マンションを購入する
自宅を売却して引っ越す
マイホームを売却した場合は、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高で3000万円までの控除が受けられる特例があります。
また、10年以上所有しているマイホームを売却した場合であれば、譲渡所得にかかる税率が軽減される特例もあります。
以前は家族で大きな家に住んでいたけれど、今は子供も出て行ったため大きな家に住む必要がない、年をとってよりバリアフリーな住宅に住み替えたいという場合にも、検討する価値はあるでしょう。
使っていない土地を売却して新たな不動産を購入する
今は空き家にしていたり、更地のままで放置している土地があれば、売却して、より節税効果がある別の不動産を購入することができます。
同じ不動産を相続するのであれば、相続した人が扱いに困るような物件ではなく、節税効果のある有効性の高い不動産を遺してあげたほうが喜ばれることは間違いありません。
いずれにせよ、自分の所有する不動産にはどれだけの価値があるのか、売却した場合にはどれほどの金額になるのかを、きちんと把握しておく必要があります。
まとめ
相続税対策として、不動産を利用するのは大きな節税効果があります。
不動産を相続するのにも、どのような形で残すのか生前に対策しておけば、より大きなメリットを得ることが可能です。
不動産の相続を考えるのであれば、不動産の無料一括査定サイトを利用して、所有する不動産の価値を一度把握しておくといいでしょう。
査定額を参考に、どのような形で不動産を相続すべきかを考えてみてはいかがでしょうか？
