投資用マンションの売却を考えながらも、「いつが最適なタイミングなのか」と悩んでいるオーナー様は多いでしょう。
適切な売り時と高く売るための秘訣を知っておくことで、希望の条件で売却できる可能性は大きく高まります。
この記事では、投資用マンションの最適な売り時や売却の手順、そして高値で売却するためのポイントを詳しく解説します。売却をご検討中の方は、ぜひご一読ください。
目次
投資用マンションの「売り時」の判断ポイント
投資用マンションの最適な売り時は、複数の要因を考慮して判断されます。
税制面からのタイミング
個人の場合、所有期間が5年を超えるかどうかが大きな判断基準になります。
- 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：譲渡所得にかかる税率が高くなります。
- 所有期間5年超（長期譲渡所得）：譲渡所得にかかる税率が短期譲渡所得よりも低くなります。
利益を出すことを考えるなら、5年を超えてからの売却が税制上有利になるのが一般的です。
物件の状態と収益性
築年数
公益財団法人東日本不動産流通機による調査（2023年）では、首都圏の中古マンションは築26年～30年を境に成約価格が大きく下落する傾向が見られます。したがって、より良い条件で売却するためには、築26年を超える前のタイミングで売却を検討するのが効果的です。
大規模修繕のタイミング
大規模修繕（約12～15年周期）の前後は、マンション売却の最適なタイミングの一つです。
大規模修繕の費用は通常修繕積立金で賄われますが、昨今の工事費用の高騰により積立金だけでは足りず、オーナーが追加負担を求められるケースが増えています。そのため、積立金が増額される前の売却が良いとされています。
これに対し修繕後の売却は、共用部分が新しくなり、築年数が古くても買主の不安が解消されやすいのが強みです。それぞれのメリットを見極め検討すると良いでしょう。
満室経営のとき
「オーナーチェンジ物件」（入居者がいる状態で売却する物件）は、安定した家賃収入が見込める満室状態のため、次のオーナーとなる買主からの評価が高くなり、売却しやすい傾向にあります。
金融・不動産市場の動向
金利が低いとき
投資用マンションの売り時を考える上で、金利の動向は極めて重要な判断材料の一つとなります。
金利が低い時期は、住宅ローンなどの購入者の資金調達コストが抑えられるため、購買意欲が高まります。例えば、4,000万円のローン（35年返済）を組む場合、金利が1.5%から2.5%に上昇するだけで、月々の返済額は約12万円から約14万円に増加し、総返済額では800万円以上の大きな差が生じます。このように低金利は購入者の後押しとなるため、市場全体の需要が喚起され、投資用マンションも売却しやすくなるだけでなく、高値での売却も期待できます。
日本では長期間にわたって異例の低金利が続いていましたが、2022年の金融緩和政策の修正発表や、現在の2025年4月時点における政策の方向性から、金利は上昇傾向にあります。現状はまだ歴史的な低水準にあるものの、今後さらに金利が引き上げられる可能性もあります。
したがって、将来的に売却の可能性がある場合は、今後の金利の推移を常に注視し、低金利の恩恵を受けられるうちに売却を検討することが有効な戦略となります。
不動産市況
投資用マンションの売却において、売却相場の動向を把握することは極めて重要です。市場全体の価格相場が上昇している局面は、売却益を見込め、より高い価格での売却が期待できるため、まさに売り時と言えます。
不動産価格は、経済情勢や金融政策、需給バランス、地域開発など多様な要因で変動しますが、国土交通省の不動産価格指数によると、マンション価格は2013年頃から一貫して上昇傾向が続いており、特に首都圏でその傾向が顕著です。全国のマンション価格指数は、2010年を100とした場合、2024年12月時点でほぼ2倍の水準に達しており、現在の売却相場は過去最高価格で推移している状況です。今後の見通しとしても、この価格高騰は継続すると考えられています。
売却を検討する際は、基準地価や公示地価、路線価といった公的な指標や、不動産会社の査定を受けるなどして、日頃から相場を把握しておくことが大切です。ご自身の物件エリアの最新の取引事例や価格動向を確認し、今後の市場予測も踏まえながら、相場が有利なうちに納得できる価格水準での売却を目指すことがポイントとなります。
投資用マンション売却の流れ
スムーズな売却活動にするため、投資用マンションの売却が得意な不動産会社を探すとよいでしょう。
１．不動産会社へ相談・査定依頼
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、売却額の目安や仲介を任せる会社を検討します。
２．媒介契約の締結
仲介を依頼する不動産会社と「専任媒介」や「一般媒介」などの契約を結びます。
３．売却活動
不動産会社がインターネットや広告などを活用して買主を探します。オーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者に知られずに活動を進めることが一般的です。
４．売買契約の締結
購入希望者が見つかり、価格や条件について合意したら、売買契約を締結します。
５．決済・引渡し
買主から残代金を受け取り、同時に物件の所有権や賃貸借契約の地位を新しいオーナーに引き継ぎます（所有権移転登記）。
売却時のポイント
収益性を最大限にアピールする
次の投資家にとって魅力的な物件であると示すため、満室状態を目指し、安定した家賃収入を確保することが最も高く評価されます。さらに、家賃収入だけでなく、維持管理費や修繕費、税金といった全ての支出を含めた収益性を示す資料を明確に準備しておきましょう。
仲介と買取の選択
「仲介」は「買取」より高値が期待できますが、時間がかかる可能性があります。すぐに現金化したい、または修繕せずに現状のまま売りたい場合は「買取」を検討する手もあります。
売却活動
投資用マンションの売却においては、購入を検討する投資家が収益を得る視点から物件を判断することを理解し、国内外の幅広い投資家層にアピールする戦略が有効です。
近年は円安や相対的な価格の割安感から外国人投資家の存在感が増しており、彼らへの売却も視野に入れることで、高値売却の可能性を広げることができます。外国人投資家は、国内投資家とは異なる独自の視点で物件を評価することがあり、場合によっては国内相場よりも高い価格で購入に至るケースもあります。アジア圏などの富裕層や投資ファンドは、日本の安定した不動産市場や高い賃貸需要に注目しています。
外国人投資家に効果的にアピールするには、英語や中国語での情報提供、海外の不動産ポータルサイトへの掲載、そして国際的な取引に精通した不動産会社の活用が鍵となります。ただし、外国人との取引には、言語、文化、法制度の違いといった特有の留意点があるため、査定依頼時に、海外への販売チャネルや外国人対応の実績が豊富にあるかを確認することが重要です。
まとめ
まずは、複数の不動産会社に相談して、ご所有のマンションが現在どれくらいの価格で売却できそうか、査定を受けてみることをおすすめします。その際は、ぜひ一括査定サイト「査定之助」をご利用ください。信頼のある不動産企業のみと提携しているため、しつこい営業はありません。
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