結婚や出産を機に家が狭いと感じたり、逆に子供の独立や老後の暮らしやすい生活を求めて住み替えを考える人もいます。

しかし、住み替えは大きな決断であり、適切なタイミングを見極めなければ、高額な費用が発生したり、予期しない問題が生じる可能性があります。例えば、「今住んでいる家の残った住宅ローンはどうするのか」「新しい住まいの購入費はどのくらいかかるのか」など、住み替えには多くの疑問や不安が伴います。

そこで、住み替えを成功させるためには、売却と購入のタイミングを理解し、住宅ローンや費用についての知識を持つことが重要となります。この記事では、自分のライフスタイルに合った最適な住み替えのタイミングを見極め、新しい住まいへのスムーズな移行を実現するために押さえるべきポイントをご紹介します。

住み替えに適したタイミング

住宅ローンの控除年数が過ぎてから

現在住宅ローン控除を利用している場合、その控除が最大限に活用できるよう、控除の上限年数が過ぎてから住み替えを考えることがおすすめです。住宅ローン控除は、最大で13年間受けることができ、これは所得税の節税につながります。また、住み替え後の新居でも再度、住宅ローン控除を利用することが可能です。そのため、現在の家でできるだけ長く住宅ローン控除を受け、その後住み替えることで、より長期間にわたり住宅ローン控除を活用することができます。

住宅ローン控除とは、借り入れ額が一定額（2024・2025年に居住開始の場合は2,000万円、新築の場合は控除期間が10年）を上限に、マイホームを購入した際の住宅ローンの年末残高に応じて所得税を取り戻すことができる制度です。

金利が低い今は好条件

住み替えで家を新たに購入する際は住宅ローンを組む人が多いです。住宅ローンの借り入れがしやすい低金利の現在は、不動産の購入、すなわち住み替えには適したタイミングと言えます。

マイナス金利が解除されたとはいえ近年の経済状況を考えると、急激に金利が上昇する可能性は低いと考えられます。そのため、住み替えを検討している方にとっては、現在は住宅ローンを低金利で組むのに好条件となっています。

しかし、金利が突然上昇する可能性は完全には排除できません。そのため、住み替えの条件が整っていて、すぐにでも行動を開始できる状況にある方は、早めに住み替えの検討を始めることをおすすめします。

「売却先行」と「購入先行」という2つの住み替え方法

売却先行と購入先行はそれぞれの特徴を理解したうえで、個々の状況や目的により選択することが重要です。

売却先行

この方法では、まず現在の住まいを売却してから、新しい住まいを購入します。

売却先行の注意点を回避するために、「買い替え特約」の利用もおすすめです。これは、希望価格で現在の住まいが売れなかった場合に新居の購入を白紙にしてもらえる約束です。

購入先行

新しい住まいを購入してから現在の住まいを売却します。

【メリット】
新居探しに時間をかけられるため、じっくりと物件を探す時間が確保できます。また、仮住まいを用意する必要がなく引越しも1回で済みます。

【注意点】
一時的に家を2つ持つことになり、住宅ローンが残っている場合には二重ローンとなる可能性があります。また、現住まいの売却が済むまで2つの家の維持費用を支払い続ける必要があります。

したがって、自身の資金繰りの状況、新居探しの時間、仮住まいへの対応能力などにより適切な選択をすることが重要です。

住み替えで失敗しないためのポイント

メリット、デメリットがある住み替え方法ですが、お金に余裕がある場合は購入が先でも問題ありませんが、売却がうまくいかないと住宅ローンが苦しくなる可能性もあるため、売却先行で先に資金を確保するのが安全策となります。

そしてローンについては以下2点をおさえておきましょう。

・住宅ローンの仮審査を済ませて資金計画を立てる
・住み替えローンを活用する

住宅ローンの仮審査を済ませて資金計画を立てる

住宅ローンの仮審査は物件が決まっていなくても受けられるため、新居探しをスムーズに進めるためにも借入可能額を前もって把握し、先に仮審査を済ませておくと効率的です。

現在の住まいの売却の見通しが立っても、税金や引っ越し費用、新居購入費用が予想以上にかかると、資金計画がずれ、自己資金がさらに必要になる可能性もあります。そのため、住み替えに必要なお金を事前に把握し、資金計画を慎重に行うことが重要です。

住み替えローンを活用する

住み替えローンとは、現在の住宅ローンに新居のためのローンを上乗せして借り入れできる金融サービスです。

新居の購入価格が現在の住まいの売却価格を上回る場合でも、その差額をカバーすることが可能です。住み替えローンは、返済計画を柔軟に設定できるため、借り手の現在の収入や将来の収入見込みに合わせて返済計画を調整できます。

ただし、金額が大きくなるのでローン審査も厳しくなります。月々の返済額が自身の経済的負担にならないかどうかをしっかり見極めることに注意が必要です。

まとめ

住み替えを失敗しないためには、今の住まいを先に売却するか、新しい住まいを先に購入するか、自身の置かれてる状況に合わせて正しい選択をすることが大事です。

また、同じローン銀行に依頼したり、売却と購入を同じ不動産会社にすることも手続きがスムーズに進むコツです。
その際の不動産会社選びはぜひ査定之助にお任せください。

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住み替えをお考えの方は、ぜひ査定之助をご活用ください。

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