不動産売却時に結ぶ「媒介契約」には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。売却活動において、この契約の種類についてそれぞれの特性を理解し、自身の状況に合わせて選択することが重要です。

この記事では、一般媒介と専任媒介の特性やメリット・デメリットを詳しく解説し、どちらが最適かを判断できるよう詳しく解説していきます。

あなたの不動産が希望の価格でスムーズに売却できるよう、媒介契約について学んでいきましょう。

「媒介」について

そもそも「媒介」とはどういったものなのでしょうか。

不動産取引における「媒介」とは、売主と買主の間に立ち、不動産会社が契約を成立させることを指します。具体的には、売却をする際に売主が不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」と呼びます。一方、「仲介」は、売主と買主の間での取引が成立するように、双方の交渉、条件を調整する役割のことを指します。つまり、「媒介」と「仲介」は基本的に同じ意味を持ちますが、媒介契約は仲介の一部に含まれる、ということになります。

以下の表は媒介契約の種類によってそれぞれの特徴を表したものです。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は、売主が複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、さらに売主自ら購入希望者を見つけた場合も直接取引することが認められています。そのため一般媒介契約は競争原理が働くのがメリットで、一番良い条件を提示してくれた不動産会社を選択することができ、より希望金額に近い形で売却できる可能性があります。

また、指定流通機構（レインズ）への登録義務もないため、売却をあまり公にしたくない場合は一般媒介が適しています。

指定流通機構（レインズ）について
指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称「レインズ」と呼ばれています。現在、全国に4法人（東日本、中部圏、 近畿圏、西日本）が設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。不動産会社が専任媒介契約等によって物件売却の依頼を受けた場合、その対象不動産の情報が、指定流通機構のシステム「レインズ」に登録されます。指定流通機構は、登録された情報を他のすべての不動産会社に提供することで、最適な買い主を探すことができるよう、不動産流通の円滑化を促進しています。
【引用】ハトマークサイト

一般媒介契約は不動産会社サイドから見ると、せっかく売却活動をしても他社に利益を持っていかれるリスクがあるため、広告費をかけるような売却活動はしてくれない傾向にあります。大都市部の人気エリアや駅近物件などではない限り、注力されないことも考慮したほうがよさそうです。

専任媒介契約とは

一社のみと契約
専任媒介契約を結ぶと、売主はその不動産会社一社のみと契約でき他社との契約はできません。この点は、売主にとっては一定の制約ですが、不動産会社のやる気を高める効果があります。なぜなら、成約すれば報酬が確実に得られるため、積極的な販売活動が期待できるからです。

自己発見取引が可能
専任媒介契約では「自己発見取引」が認められています。自己発見取引とは、売主自身が探した買主と直接契約することを指します。例えば、親戚や隣人などであっても、不動産会社が探した人以外と契約する場合は自己発見取引に該当します。この場合、仲介手数料は不要です。

契約期間は最長３ヶ月
専任媒介契約の契約期間は最長で３ヶ月です。不動産会社と売主が合意すれば、１ヶ月や２ヶ月など、期間内で自由に設定できます。

レインズへの登録義務
専任媒介契約では、契約から７日以内に物件情報を「レインズ」に登録することが義務付けられています。これにより、全国の不動産会社に物件情報が共有され、買主も見つけやすくなります。

販売活動の報告義務
不動産会社は２週間に１回以上の頻度で売主に販売状況の報告を行う義務があります。報告がない場合、売主から報告を依頼することができます。

専任媒介契約は、売主が信頼できる不動産会社と締結し、積極的な販売活動を期待する場合に適しています。また、不動産会社独自の特典サービスを受けられることもあるため、検討してみてください。特典はハウスクリーニングサービスや買取保証、商品券プレゼントなど様々ですが、一般媒介ではこういった特典はありません。

もし専任媒介で契約期間内に売却できなかった場合、他の契約形態への変更も可能です。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、一つの不動産会社とのみ契約を結ぶ媒介契約です。売主自身で買主を見つけることもできますが、直接取引することはできず、その不動産会社に仲介してもらう必要があり、仲介手数料も発生します。

また、レインズへの登録義務が媒介契約から５日以内、売主への報告義務が最低でも１週間に１回など、専任媒介よりも厳格なルールが敷かれており、不動産会社はスピーディーに売却活動に専念します。

そのため専属専任媒介契約は、なるべく早く売却したい方や手間をかけたくない方におすすめです。

媒介契約時の注意点

３種類の媒介契約についてお話してきましたが、それぞれのデメリットもあります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約することで競争を生みますが、販売活動が消極的になる可能性があります。特に人気のないエリアや築年数の古い物件の場合、売却が難しくなる可能性があります。また、販売状況の報告義務がないため、販売活動の進行状況が把握しづらく、販売戦略の立案が難しくなります。

一方、専任媒介契約では、一つの不動産会社に販売活動を一任します。選んだ会社が良い会社であれば問題ありませんが、販売力が低い会社や物件との相性が合わない会社だと、売却が難航するかもしれません。

また、「囲い込み」による虚偽の情報流布という違法行為にも注意が必要です。不動産会社が物件の売却と購入を自社だけで完結させようとする行為のことで、これにより他社に物件情報が流れず買い手が見つかりにくくなり、売却まで時間がかかることがあります。

なかなか売れなければ値下げを提案し、それによって買い手が見つかった場合、売り手は損をしますが、不動産会社は売り手と買い手の両方から仲介手数料が得られるため損をしません。自社の利益のみを追求する悪質な手口ということです。

まとめ

したがって、不動産会社の選定は非常に重要であり、売却状況の確認や不動産会社からの報告を定期的に受けることが推奨されます。

査定之助では提携する不動産会社に対して一定の基準を設けており、「悪徳」と呼ばれるような不動産会社とは提携していません。厳選された不動産会社最大5社からのみご連絡を差し上げます。

不動産業者向けソフトのリーディングカンパニーとして信頼のある不動産会社とのみ提携しているため、しつこい営業はありません。まずは一括査定を利用して売却活動を始めてみてはいかがでしょうか。

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