マンションの売却は、資金計画が大切です。

「住み替えをしたい」

「マンションを売却して介護費用を捻出したい」など、

さまざまな理由でマンションの売却を考えることがありますが、売却するにもお金がかかります。

「いつ、どんなタイミングでいくらくらい必要になるのか」を想定しておかないと、思っていた以上にお金がかかり資金計画が破綻してしまうかもしれません。

そこでこの記事では

• マンションを売却するときにかかる費用
• 費用を支払うタイミング
• 手数料や費用を抑える方法

についてわかりやすく解説していきます。
これからマンションの売却を考えている方は、ぜひ最後までお読みくださいね。

マンション売却にかかる費用の概算

マンションを売却するときにかかる費用は、売却金額のおよそ5〜7％ほどが目安です。

売却金額が2,000万円ならば、およそ100〜140万円ほどが費用として差し引かれる計算ですね。

一般的な売却方法でマンションを売却した場合にかかる費用の項目は以下の通り。

住宅ローンが残っているか、残っていないかでも、かかる費用の目安が違ってくるのでご自身の状況に合わせて計算が必要になるでしょう。

マンション売却で費用が発生するタイミング

ここからは、時系列で費用が発生するタイミングを見ていきましょう。

マンションを売却するとき、まずは不動産会社の査定を受けるでしょう。
そこから売却価格を決定し、買主を募集する流れになりますが「査定」や「不動産会社への依頼」は無料で行うことができます。
では、売却までの流れで費用が発生するタイミングを解説していきます。

①準備期間

マンションを売却するための準備期間には、場合によって以下のような費用が必要になります。

こちらの費用は必ず必要になるものではなく、状況に応じて必要になるものですので担当の不動産会社と相談して決めると良いでしょう。

②売買契約成立時

マンションの購入者が見つかり、売買契約を結んだ時点で以下の費用が発生します。

通常、売買契約成立日までに手付金を現金で受け取ることが一般的なため、マンション売却の手付金を費用に充てることが可能です。

③決済日

決済当日は、さまざまな費用が発生します。

・抵当権抹消費用
・住宅ローン一括返済手数料
・司法書士費用
・仲介手数料の半額

売却により受け取る金額から支払いをすることが一般的です。
しかし、ローンの返済額が売却金額を上回っている場合は持ち出しが必要となるため注意しましょう。

④確定申告

確定申告は、マンションを売却した翌年2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。

ご自身で確定申告を行うことも可能ですが、税理士に依頼して行うことも可能です。
税理士に依頼する費用は内容によって異なりますが、3〜10万円ほどを想定しておきましょう。

費用の計算方法

ここからは、各費用の詳しい計算方法をご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、マンションの売却を担当した不動産会社へ支払う報酬のことです。
依頼する時点で費用はかかりませんが、売却が決定すると担当してくれた不動産会社へ一定額の仲介手数料を支払います。

不動産会社へ支払う仲介手数料は、国土交通省により以下の通り上限が定められています。

【不動産売買｜仲介手数料の上限】
200万円以下・・・売買価格 × 5％ ＋ 消費税
200万円超400万円以下・・・売買価格 × 4％ ＋ 消費税
400万円を超える・・・売買価格 × 3％ ＋ 消費税

例えば、売買価格が2,000万円の場合は以下のような計算方法になります。

このように、仲介手数料の計算は非常にややこしいため、簡単な計算式が用意されています。

その他の場合の計算方法も記載しておきますのでご参考にどうぞ。

印紙税

印紙税は、売買契約書等に収入印紙を貼り収める税金です。
不動産の売買金額に応じて金額は異なり、通常の売買ですと1千円〜6万円ほどが目安でしょう。

なお、契約書等に収入印紙を貼らず、それが税務調査などで見つかると、ペナルティとして本来の印紙税額の3倍の金額を納めることになりますので要注意。

印紙税の計算方法は下記の通りとなります。

抵当権抹消費用・住宅ローン返済手数料

住宅ローンが残っているマンションを売却する際は、抵当権抹消費用が必要になります。
司法書士など専門家へ依頼することが一般的で、依頼費用も必要となるので留意しましょう。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

マンションを売却したときに利益が出た場合は、確定申告により税金を納める必要があります。
利益(譲渡所得と呼びます)が出たかどうかは、売買価格から必要経費を差し引いて計算します。

この譲渡所得が0またはマイナスの場合は、税金を納める必要はありません。

マイホームの売却でマイナスになった場合（譲渡損失と呼びます）には、様々な控除を受けることができるので確定申告時に確認してみる必要があります。

関連記事⇨不動産売却にはいくらかかる？費用の目安と節税方法をご紹介

マンション売却にかかる費用を抑える方法

マンションを売却するためにはさまざまな費用がかかります。
これらの費用が圧迫すると、本来、利益を得られるはずが「想像以上に儲からなかった」と感じるような売却になってしまうこともあります。

そこで、ここではそんなマンションの売却費用を抑えるための工夫をご紹介します。

税制を活用する

マンションなどの不動産の売却には税金がかかりますが、これらの税率は税制を活用することで抑えることが可能です。

ここでは代表的な節税の方法を解説しますが、自分に最も合った方法を選択することが重要です。

特に、売却する方の扶養家族など、さまざまな条件によって可能な節税は異なります。

お世話になっている税理士がいる場合は相談してみると良いでしょう。

譲渡費用を漏れなく計上する

譲渡所得税は譲渡費用を漏れなく計上することで節税につながります。

譲渡費用とは、売却のためにかかった費用のことですが、マンションの売却時に譲渡費用にみなすことにできる費用には以下に挙げるものが該当します。

• 仲介手数料
• 売主の負担した印紙税
• 賃貸物件を売却する際の立退料
• 契約の締結した資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

このように譲渡費用として認識していなかった費用も含まれるのではないでしょうか。

ただし、売却にかかる費用であっても以下に挙げる費用は譲渡費用とすることはできません。

• 抵当権の抹消にかかった費用
• 確定申告を行うために税理士へ払った費用
• 引越し業者へ支払う費用

また、譲渡費用は内訳を明細に記載する必要があります。

そのため、領収書や「いつ」「だれに」「いくら」支払ったかを管理できるように工夫を行うことも重要でしょう。

書類の管理が不慣れで不安に感じる場合は会計ソフトなどを利用しても良いでしょう。

特別控除を利用する

マンションの売却ではいくつかの控除を受けることができます。

例えば、譲渡所得から最大で3000万円の控除を受けることのできる「3000万円特別控除」はかなり大きな節税につながるのではないでしょうか。

この控除は「投資用ではない不動産に限る」「売却後に購入した物件の住宅ローン控除を受けられない」などいくつかの制約もあるため事前によく理解した上で使うと良いでしょう。

3000万円特別控除の他にも地域や時期によっても特別控除を受けることができる場合があるため、税理士や税務署へ問い合わせてみましょう。

無料査定を利用して査定金額を抑える

マンションの売却時、多くの方が売却金額を把握するために査定を行うのではないでしょうか。

査定には大きく分けて「無料査定」と「有料査定」が存在します。

無料査定はシミュレーターなどを用いた簡易的な査定で、有料査定では実際に不動産会社の方が訪問して査定金額を算出することが多いです。

無料査定を利用すると査定にかかる費用を抑えることができ、訪問時に必要な家の片付けなど気を使うことなく査定を行うことができるという特徴があります。

ただし、無料査定を行なっている会社の中には顧客の情報を集めた後に執拗なセールスを行う会社も存在するため、注意が必要です。

一方で、無料査定では複数の会社の査定金額と比較検討することが多く、自分の足で訪ねていては出会うことのできなかったような相性の良い会社と巡り合うきっかけになるかもしれません。

まとめ

マンションを売却するときにかかる費用は、売却金額のおよそ5〜7％ほどが目安です。
売却金額がわからないままでは、具体的な資金計画を立てるのは難しいでしょう。

マンションがいくらで売れるか知りたい方は、一度不動産会社の査定を受けてみましょう。

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