土地活用の種類は多岐にわたりますが、中でも人気なアパート経営について、成功させるためのコツやデメリットについて解説していきます。
目次
土地活用におけるアパート経営のメリット
安定した収入
アパート経営を始める際、建築費や不動産取得税などの初期費用はかかりますが、空室にならない限りは安定した家賃収入を得ることができます。そして毎月の家賃収入はローン返済に充てることになりますが、完済後は家賃収入のほどんどが収益になります。また、家賃収入は景気変動の影響を受けにくいとされています。
節税効果
アパート経営は相続税や固定資産税の減税対策に有効です。特に相続税対策としては、現金で相続するよりも、アパートなどの不動産で相続すると相続税評価額を低くすることができます。また、都市計画税や固定資産税対策としても有効で、所有不動産が住居用地の場合、軽減措置の特例が適用されます。
相続税に関しては、評価額が額面通りの現金に比べて、不動産の相続税評価額は時価よりも低く評価され、小規模宅地等の特例の適用要件を満たせばさらに評価額を減らすことができます。
生命保険の代わりとなる
ローンを組む際に団体信用生命保険（団信）に加入することで、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残債を保険会社が一括で返済します。契約者の家族はアパート経営を引き継ぎ、ローン借入金がない状態で家賃収入を得ることができます。
成功させるためのコツ
望ましい立地に建てる
駅から徒歩10分圏内、住宅街の中、周辺にスーパー等の生活利便施設がある土地が適しています。駅近やショッピングモール等日常生活に欠かせない施設の近くだと多くの方が住みたいと思う条件の一つですが、駅から多少離れていても人気の沿線駅や、乗り換えができる駅が最寄りである場合は賃貸需要は高いといえます。また、大きな工場や企業、病院などが近い場合はそこへ通う人をターゲットにすることもできます。
ターゲットに合わせた間取りや設備にする
一人暮らしに向いている間取りは1Kやワンルームですが、ファミリー層も狙うのであれば1LDKや2DKも人気が高いです。一人暮らしでも手が届く家賃で住むことができるため、部屋数がほしい単身者、結婚資金を貯めたいカップル、養育費やマイホーム資金を貯めたい子育てファミリーなど、様々な層から需要のある間取りです。
設備に関しても、むやみに付帯させるのではなく物件や住環境に合わせて選択しましょう。設備が多いのは魅力的ですが、経年により設備の修繕費用がかかる時期がやがてやってきます。なるべくランニングコストを抑えるためにも、本当に必要なもの、メンテナンスしやすい設備かどうかを見極めましょう。
将来的な家賃下落を見据えて収支シミュレーションする
アパート経営において、家賃設定は重要なポイントの一つです。家賃を適正に設定することで、将来的な家賃や収益性の変動に対する対応がしやすくなります。一般的に、家賃は以下2つの要素を考慮して設定されます。
- アパート経営に必要な費用を把握し、設定した家賃で費用を払えることが最低条件です。アパートローンの返済だけでなく、共用部にかかるランニングコストや管理委託料など毎月かかる費用全体の約3～5倍が、家賃収入の目標設定額となります。新築時は「新築プレミアム」といって家賃は1～3割程度が高い相場とされていますが、年数が経つにつれ家賃は下落していくのが一般的です。そして10年～15年後の大規模修繕にかかる費用も想定して、余裕をもった収支計画をおこないましょう
- 周辺ではどれくらいの家賃で賃貸されているか不動産ポータルサイトなどで確認します。新築は高めの家賃相場となると先述しましたが、築年数が経っていても駅近物件など立地条件がよい物件は人気が高く、家賃も高めの傾向があります。競合アパートと比較して対抗できる強みは何なのか洗い出すことも大事です。
知っておきたいデメリット
空室リスク
入居者がいない期間は家賃収入が得られず、キャッシュフローの悪化につながります。どんなに魅力的な物件でも空室が生じてしまうことは避けられないため、少しでも空室期間を短くするための対策をおこなうことが重要です。一般的に引越しの繁忙期となる3月や9月などの時期は入れ替わりがスムーズになると予想されますが、それ以外の時期は初期費用を抑えるなどのキャンペーンを実施する工夫も視野に入れておきましょう。
経年による建物の老朽化
どのような建物でも時間が経てば古くなり劣化していきます。きれいな新築に比べると不利になるため、賃料の値下げなど柔軟に対応することで入居者を確保する必要があります。また、古い設備の修繕は高額になりやすく、交換の必要が出てくるような想定外の出費も考慮した収支計画を立てましょう。
入居者トラブル
アパートを経営する以上、家賃滞納や入居者同士のトラブルなどは避けてとおれません。事前の入居審査を厳しくする、保証会社を必須にする、初期費用を抑えすぎないなどで未然に対処できることもあります。管理料はかかりますがトラブルへの対応にも慣れている管理会社に委託すれば、オーナーが直接問題に巻き込まれずに済むので安心です。
アパート経営を始める場合は、必ず複数の不動産会社に相談してみることから始めてください。各会社によって経営プランが異なり、見積もりの段階でも収益に大幅な違いがあるからです。
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