家を売ろうか迷っていたり、売る決断ができていても、具体的にどのように査定が進んでいき査定額が決まるか疑問の方も多いと思います。
そして査定されるポイントを押さえておくことで、売却に向けて十分な準備ができ、さらに査定額UPにもつながる可能性があります。
この記事では家の査定で不動産会社が評価しているポイントや、査定を成功させるためのコツを解説します。
目次
家の査定の基本
家の査定とは、家の状態や立地条件などから不動産会社に査定額を提示してもらうことです。
売り手はこの査定額を参考に家の売り出し価格を決めていくため、査定額は売却活動を行う上で重要な指標のひとつです。
まずは査定方法と、査定額の算出方法を理解しましょう。査定方法は大きく分けて二つあり、一般的には以下のような手順を踏んで査定を行います。
机上査定
「机上査定」とは、現地調査を行わずに過去の取引事例や市場動向などのデータを基に査定価格を算出する方法です。
物件の現地調査を必要とせず、築年数や大きさなどの条件が似た物件の過去の取引事例からおおよその価値を算出します。
主に住所、間取り、面積、築年数などのマンションの物件情報が査定価格の算出に用いられ、建物の内外観の状況や周辺環境などの部分は反映されづらいと言えます。
また、机上査定はデータを参考に査定価格を算出するため、不動産会社に直接会うことなく査定結果を知ることができます。まだ本格的に売却を考えていないけど家の価値を知りたいという方におすすめの査定方法です。
訪問査定
「訪問査定」は、机上査定のデータに加えて実際に現地調査をして査定価格を算出する方法です。データだけでは分からない日当たりやシロアリ被害をはじめとした個別事情をチェックして査定を行うためより相場価格に近い査定結果を知ることができます。
訪問査定は、登記簿謄本や地図・公図等からわかる不動産の情報に、現地調査で得た情報を加味して査定額を計算します。そのため机上査定と比べて時間や手間がかかりますが、その分正確性の高い査定額がわかることが特徴です。
| 机上査定 | 訪問査定 | |
| 算出方法 | 過去の取引事例や市場動向 | 机上査定のデータ+現地調査 |
| 所要日数 | １～３日 | １週間前後 |
| 必要書類 | なし | あり |
2.査定の算出方法
では、不動産会社は具体的にどのような項目をみて査定額を算出しているのでしょうか。主な要素は以下５つです。
- 類似物件との比較
- 築年数
- 内装と外装
- 土地の形状や立地、環境
- 公示地価
類似物件との比較
同じエリアで同程度の条件の、実際に売りに出されている物件の販売価格や成約価格を調査します。ただし、市場に出ている販売価格は売り主の希望する価格であり長期で売れ残っている可能性もあるため、机上査定ではこの販売価格が上限となり、成約価格をみながら適正価格を算出します。
築年数
一般的に建物は経年劣化するため、築年数が経過するとともに査定額は下落します。木造住宅の場合、築20～25年で建物の価値が0円とされることが一般的ですが、建物のメンテナンス状況やリフォームの有無によっては、その影響を最小限に抑えることが可能です。
具体的には、築10年が経過した家の建物価格は、新築時の半分ほどになります。築15年ほどまでは下落率が比較的大きく、その後は徐々にゆるやかになり築20年以降はほぼ横ばいとなります。
一方、中古マンションについては戸建てと耐用年数が異なり、中古木造住宅が耐用年数22年に対して中古マンションは47年と倍以上あり、築20年以降も35％～45％程度の下落になります。
内装と外装
家の内装や外装が綺麗であれば、それだけで査定額が上がる可能性があります。
以下のようなポイントが査定時にチェックされます。
家の内装
清潔な部屋であるか、異臭はしないか、生活しやすい空間かが見られます。
使いやすい間取りや効率的な生活導線かどうか、フローリングやクロスが剥がれていないかなどもチェックの対象です。
特に水回りは劣化が出やすい場所のため、日頃から清潔を保つように心がけましょう。システムキッチンや床暖房など、設備が新しいものだとさらに評価は上がります。
そして、普段目に見えない場所も細かくチェックされます。それがシロアリ被害の有無です。シロアリによって食べられた木材は、中身がスカスカになって触感も柔らかくなります。各部屋だけでなく床下やクローゼットの天井など、湿気がたまりやすい場所で床や壁、柱などを叩いて「柔らかい」「空洞音がする」場合は、シロアリに食い荒らされている可能性が高いです。
このような瑕疵は告知義務の対象となるため、告知義務を果たさず、シロアリ被害のことを隠して家を売ると、買い主から売買契約の解除や損害賠償請求、修繕費用の支払い等を求められます。
定期的に防蟻処理のメンテナンスを行っている場合は評価が高くなるため、査定の際は忘れずに伝えてください。
家の外装
屋根や外壁の塗装が剥がれていないか、破損箇所がないかも査定で見られるポイントです。
築年数が古いと木部が腐食して建物の傾きに影響します。窓や扉の開閉に影響する部分なので、水平器等を用いて細かくチェックする箇所です。
土地の形状や立地、環境
土地の形状は様々ありますが、間口が広い長方形や正方形の土地は評価が高く、特殊な形状や旗竿地、傾斜が急な土地は査定額は低くなる傾向があります。
また日当たりや眺望が良いことは快適な生活につながるため、方角は査定の際にみられる重要な項目です。道路に接している方角が南東角地だと最も評価され、南向き、東向き、西向き、北向きという順になります。
そして環境もまた、査定に大きな影響を与えます。駅からの利便性や小中学校、病院や公園、コンビニが近くにあるかだけではなく、防犯や治安面なども調査して査定に反映させます。
公示地価
公示地価は、標準地と呼ばれる土地（1㎡あたり）の価値のことで、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準をだすために国土交通省が毎年発表します。
築年数や建物規模が同じ条件の類似物件の成約価格が分かっても、土地の価値が異なるため公示価格を加味して査定額を算出します。
公示価格は国土交通省のホームページから誰でも検索できるようになっています。
公示価格は、毎年1月1日の時点で評価されるため、それ以降に経済状況や社会情勢が変わっても評価に影響しないことから、公示価格はあくまで参考の一つとされます。公示価格とは別に、基準地価や路線価などの他の公的価格も参考にされることがあります。
| 公示地価 | 基準地価 | 路線価 | |
| 調査時点 | 毎年１月１日 | 毎年７月１日 | 毎年１月１日 |
| 調査主体 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 |
| 目的 | 国全体、特に都市部に おける不動産価格の 基準として公開 することで不動産 価格の安定化を狙う | 公示価格でカバー しきれないエリアの 地価を調べることで 公示価格を補助する | 相続税や贈与税の 算定基準 |
基準地価も公示価格と同様に、土地の価値を表す価格ですが、公示地価の発表から半年後に各都道府県が算定する、という違いがあります。
半年前の公示地価よりも基準地価の方が高額になっていれば、その地価は上がっていると言えます。
査定時に必要な書類
不動産会社から査定を受ける場合は、訪問日時などの調整の際に事前に必要な書類についての説明もありますので、基本的にはその通りに用意しておけば問題ありませんが、必要な書類は以下のようなものですので参考にしてください。
- 登記簿謄本または登記事項証明書・登記識別情報など
- 権利証
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 間取り図
- 固定資産税納税通知書
- 購入時のパンフレットや価格表など
- 管理規約（マンションの場合）
査定の依頼は必ず複数の不動産会社へ
不動産会社はそれぞれ異なる強みがあり、査定結果も大きく変わることもあるため必ず複数社へ依頼しましょう。
不動産会社によってはしつこく営業電話をかける業者もありますが、査定之助では信頼のある不動産会社とのみ提携をしており、安心して一括査定が可能です。
おおまかな物件情報を入力するだけで、複数社から見積もり結果がメールで届くので、その中から実際にやりとりをする会社を選び、訪問査定を依頼することでより詳しい査定価格を算出してもらうことができます。
より安心できる査定依頼をご検討の際はぜひ査定之助をご活用ください。
