不動産売却は高額な取引であるため、金銭や契約、法律など、様々なトラブルが起こりやすいものです。
しかし、事前に起こりうるトラブルとその対策を知っておくことで、多くのトラブルを回避することができます。この記事では、不動産売却での代表的な3つのトラブルとその対処法、そしてトラブルを防ぐための事前対策について詳しく解説します。
不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にして、安心した売却活動を進めてください。
目次
仲介手数料に関するトラブル
不動産売却において、最も注意すべきトラブルの一つが、仲介手数料に関するトラブルです。
不動産会社に支払う仲介手数料の上限額は、法律で以下のように定められています。
（売買価格×3％＋6万円）＋ 消費税 ※売買代金が400万円を超える場合
不動産会社に売却を依頼し、無事に売却が完了すると、仲介手数料を支払う必要があります。しかし、中には、法律で定められた上限額を超える仲介手数料を請求したり、本来支払う必要のない広告費などを上乗せして請求したりする悪質な業者も存在します。
また、売買契約が成立した後に支払うのが一般的です。契約前に支払いを要求された場合は、注意が必要です。
契約に関するトラブル
媒介契約でのトラブル
不動産売却の際に、売主と不動産会社が結ぶ「媒介契約」は、物件の売却活動を委託する契約です。しかし、この媒介契約を悪用し、不動産会社が不正に利益を得ようとする「囲い込み」と呼ばれる行為が問題となっています。
囲い込みとは、不動産会社が、売主から依頼された物件情報を他の不動産会社に共有せず、自社の顧客にのみ紹介し、売買が成立した場合に売主と買主の両側から仲介手数料を得ようとする行為です。
通常、不動産会社は、レインズなどの物件情報共有システムを通じて、多くの不動産会社と情報を共有し、より多くの買主候補に物件を紹介することで、売却を円滑に進めることが期待されています。しかし、囲い込みを行うことで、売却期間が長引いたり、売却価格が下がる可能性があります。
囲い込みの手口
レインズへの情報入力の遅延や不正確な情報入力： レインズ（不動産流通機構）は、不動産情報を共有するためのシステムですが、囲い込みを行う業者は、物件情報を意図的に遅延させたり、不正確な情報を入力したりすることで、他の不動産会社が物件を見つけにくくします。
内見の妨害： 自社以外の不動産会社からの内見依頼を拒否したり、内見の日程を調整しにくくしたりすることで、他の買主候補との出会いを妨げます。
虚偽の情報提供： 物件の欠陥を隠したり、逆に過剰な魅力をアピールしたりすることで、買主を自社に誘導します。
囲い込みに遭わないために
複数の不動産会社に売却を依頼することで、より多くの顧客に物件を見てもらうことができ、売却のチャンスを広げることができます。各社から見積もりを取ることで、相場を把握し、適正な価格設定を行うための参考にすることができます。また、複数の会社から提案を聞くことで、それぞれの営業スタイルや強みを比較し、自らの希望に合った会社を選ぶことも可能です。
契約内容については、特に媒介契約書に記載されている物件情報の共有方法や手数料の支払い方法などを注意深く確認しましょう。物件情報を他の不動産会社に共有しないという契約になっている場合、売却活動が遅れてしまう可能性もあります。
売却活動が思うように進まない場合は、不動産会社に現状を確認し、より効果的な売却方法がないか相談することが大切です。また、レインズで自分の物件がどのように掲載されているかを確認することで、他の不動産会社での取扱状況を把握することも可能です。
売買契約でのトラブル
売買契約においては、買主がローンを組めなかったり、手付金を支払った後に契約を解除したいと申し出たりするなど、様々な理由で白紙になることがあります。
ローン特約による契約解除
買主がローンを組めなかった場合、ローン特約に基づき契約を解除できることがあります。この特約は、買主が融資を受けられなかった場合に契約を白紙に戻せるという条項で、買主を保護するためのものです。
手付金放棄
売買契約では、一定期間内であれば手付金を放棄することで契約を無条件に解除できることがあります。買主がより良い物件を見つけたなど、様々な理由で契約を解除する場合があります。
このような状況に陥らないためには、ローンを組めるかどうかを事前にしっかりと確認し、審査基準を上げることや、手付金を高く設定することで、買主が安易に契約を解除できることを防ぐ等の対策が必要です。ただし、手付金の上限額には注意が必要です。
物件に関するトラブル
不動産売却において、「隠れた瑕疵」 は、売主と買主双方にとって大きなトラブルに繋がる可能性があります。
隠れた瑕疵
隠れた瑕疵とは、売買契約時点では発見が困難な建物の欠陥のことです。 例えば、シロアリ被害や配管の水漏れなどが挙げられます。
買主は、思わぬ修理費用がかかったり、住み心地が悪くなったりする可能性があります。一方の売主は、売却した物件に隠れた瑕疵があった場合、買主に対して損害賠償などの責任を負う必要があります。これを「契約不適合責任」と言います。
「隠れた瑕疵」トラブルを防ぐための対策
売主が事前にできる対策として、以下の点が挙げられます。
ホームインスペクションの実施
専門家による住宅診断を受けることで、建物の状態を客観的に把握し、隠れた瑕疵を発見することができます。契約前には、売却物件の状況を詳しく説明する「重要事項説明書」を作成し、買主と共有します。特に、建物の欠陥や修繕履歴など、買主の判断に影響を与える情報を正確に記載することが重要です。
また、瑕疵保険に加入することで、万が一売却後に隠れた瑕疵が見つかった場合の損害を補償することができます。
土地の境界
不動産、特に土地や戸建ての売却では、境界線に関するトラブルが比較的多いです。売主には境界を明確にする義務がありますが、隣地所有者との間で境界認識が異なり、トラブルに発展するケースが少なくありません。売主には境界を明確にする義務がありますが、隣地所有者の同意が得られないケースもあり、売却前に境界を確定できないこともあります。
境界が曖昧なまま売買契約を結ぶと、売買後のトラブルに発展する可能性が高まります。そのため、売主は売却前に境界を明確にするよう努める必要があります。
境界確定の手続きと注意点
専門家による測量： 土地の境界を正確に確定するためには、土地家屋調査士による測量が必要です。
隣地所有者の協力:：確定測量には隣地所有者の立ち会いが必要ですが、トラブルが発生する可能性もあります。
境界確認書:：測量の結果に基づき、売主、買主、隣地所有者の3者で境界確認書を作成することで、トラブルを防止できます。
まとめ
不動産会社選びでは、売却実績だけでなく、その会社が得意とする不動産の種類や地域、そして担当者の対応も重要です。ホームページや担当者への直接の質問を通じて、会社の得意分野を把握し、自分の物件に合った会社を選びましょう。不動産売却は大きな決断なので、親身になって相談に乗ってくれる、信頼できる営業マンとの出会いが、スムーズな売却を後押しします。
一方、不動産売却には様々なトラブルがつきものですが、本記事でご紹介したような対策を講じることで、トラブルを未然に防ぐことができます。高額な取引だからこそ、契約当事者や不動産会社はそれぞれの立場から利益を追求しますが、冷静かつ慎重に手続きを進めることで、無事に売却を完了できるはずです。
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