確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間に所得があった人が、所得税額を申告する手続きです。
通常は2月16日から3月15日の間に、住んでいる地域を管轄する税務署に書類を提出します。事前に手続きをすれば、e-Taxを使って税務署に行かずに申告することも可能です。
不動産を売却した場合、すべてのケースで確定申告が必要というわけではありません。
今回はどのような場合に確定申告をするべきなのか、どのような書類が必要になるかについて説明していきます。
目次
不動産売却で確定申告が必要なケース
譲渡所得が発生したとき
不動産を売却した金額が、購入時の金額よりも高くなった場合、その差額は「譲渡所得」として扱われます。この譲渡所得に対しては、譲渡所得税という税金が課せられます。そのため、譲渡所得が発生した場合には、確定申告を行い、納税額を確定させる必要があります。
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
収入金額 －（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得に関する特例を利用するとき
譲渡所得には、税金が軽減される様々な特例制度があります。
例えば、居住用財産の3,000万円特別控除や、特定の居住用財産の買換え特例などが挙げられます。これらの特例を利用する場合にも、確定申告が必要です。確定申告書に特例の内容を記載し、適用を受けることで、税金を軽減することができます。
確定申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日までなので、早めの準備が必要です。不動産売却時に使える控除や特例を利用する場合も確定申告が必要で、例えば3000万円特別控除を適用すると最大3000万円が戻りますが、そのためには確定申告が必要です。確定申告を忘れると、利益が出ている場合は追徴課税の対象となり、利益が出ていない場合は税金の控除が受けられず税金が戻ってきません。
追徴課税は税金の数％～十数％で、悪質と判断された場合は最大40％もの金額が上乗せされます。不動産を売却して確定申告が必要なのは、譲渡益（利益）があった場合や、不動産売却に関する税金の特例を受ける場合です。損失が出た場合でも、確定申告をすることで税金が安くなる可能性があります。
確定申告が不要なケース
不動産を売却して損失が出た場合、原則として確定申告の必要はありません。ただし、売却価格が購入価格や取得費用を下回った場合は譲渡損失が発生します。譲渡損失が出た場合は、「損益通算・繰越控除」という制度を利用することで、翌年以降の税金を軽減できます。この制度を利用するためには、確定申告が必要です。
確定申告時に必要な書類
- 確定申告書
確定申告書B: 確定申告の際に必ず必要となる書類です。
確定申告書第三表（分離課税用）: 譲渡所得の申告に使用します。
これらの書類は、税務署で直接受け取るか、国税庁のホームページからダウンロードできます。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
譲渡所得の計算明細を記載する書類です。土地や建物の売却価格、取得費、譲渡費用などを記入します。この書類も、税務署で受け取るか、国税庁のホームページからダウンロードできます。
- 売買契約書
不動産を売買した際の契約書の写しです。売却価格や取得費を確認するために必要となります。
- 取得費に関する書類
不動産の取得費（購入代金、仲介手数料、登記費用など）を証明する書類です。領収書や契約書など、当時の書類を保管していれば、それらを利用できます。紛失してしまった場合は、当時の売買契約書や住宅ローン契約書など、取得費を推定できる書類を準備しましょう。
- 譲渡費用に関する書類
不動産を売却する際にかかった費用（仲介手数料、測量費用、建物解体費用など）を証明する書類です。領収書などを保管していれば、それらを利用できます。
- 本人確認書類
運転免許証、マイナンバーカードなどの本人確認書類が必要です。
- 特例に関する書類
譲渡所得の特例を適用する場合、その特例に応じた書類が必要になります。例えば、居住用財産の3,000万円特別控除を受ける場合は、戸籍の附票や住民票、登記簿謄本などが必要です。特例の種類によって必要な書類が異なるため、事前に税務署や税理士に確認することをおすすめします。
書類の取得方法
確定申告に必要な書類は、以下の場所で入手できます。
- 税務署 確定申告書や譲渡所得の内訳書などの書類を直接受け取れます。
- 国税庁ホームページ 確定申告書や譲渡所得の内訳書などの書類をダウンロードできます。
- 不動産業者 売買契約書や取得費に関する書類の控えを保管している場合があります。
- 法務局 登記事項証明書を取得できます。
確定申告の方法
不動産売却後の確定申告には、大きく分けて2つの方法があります。
- ご自身で確定申告を行う
- 税理士に依頼する
どちらの方法を選ぶかは、ご自身の状況や優先順位によって異なります。
ご自身で確定申告を行う場合
ご自身で確定申告を行う場合、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すると便利です。e-Taxを利用することで、自宅にいながら確定申告書を作成・提出できます。
ただし、e-Taxを利用するには、マイナンバーカードに格納された電子証明書、または税務署で発行された電子証明書が必要です。また、マイナンバーカードや電子証明書を読み取るためのICカードリーダーが必要です。
不動産売却が1回限りである場合、これらの準備にかかる手間や費用を考えると、e-Taxを利用するメリットは少ないかもしれません。
税理士に依頼する場合
税理士に依頼すると、確定申告に関する手続きをすべて代行してもらえます。専門知識を持つ税理士に依頼することで、税金の計算や書類作成のミスを防ぎ、節税の相談もできます。
税理士に依頼する場合、費用はおおよそ10万円程度かかります。しかし、確定申告に時間を取られることなく、必要な書類を準備するだけで済むため、時間や手間を節約できます。
税理士に依頼する場合、税務署で確定申告の無料相談を行っている税理士に依頼するのがおすすめです。無料相談を利用することで、費用を抑えつつ、専門家のアドバイスを受けることができます。
まとめ
確定申告は、不動産売却によって得た利益に対して税金を納めるために必要な手続きです。しかし、確定申告に必要な書類の準備や手続きの流れは複雑で、分かりにくいと感じる方も多いのではないでしょうか。
そのような場合は、プロの不動産会社に相談することをおすすめします。査定之助では、不動産の査定から確定申告に必要な事項まで、丁寧にサポートしてくれます。
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