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【中古マンション】査定を受ける時の注意点と高く売るためのポイント

中古マンションの価格査定をお考えの方、こんなことでお悩みではないでしょうか?

「マンションを売りたいけど何から始めたら良いのかわからない

住宅ローンが残っていても売却できるのか知りたい

住んでいる家を売りに出せるの?

査定だけでも大丈夫?

査定之助は日々、”家を売りたい方”とそれを叶える”不動産会社”を繋げる役割を担っており、中立的な立場から家を売るときのお役立ち情報を発信しています。

本記事ではマンションの価格査定をお考えの方に、マンション価格査定から売却までの流れ査定を受ける際の注意点マンションをより高く売るためのポイントをご紹介します。

まだ具体的な売却時期が決まっていない方でも、住宅ローンが残っている方でも、マンション査定は可能ですのでこの記事を参考に、マンションの価格査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

中古マンション価格査定の流れ

まずは、査定を依頼してから実際に売却するまでの流れを確認しておきましょう。

査定依頼

近年、インターネット上で価格査定を行うサービスが増加しており、コロナ禍でさらに需要が増えています。
もちろんマンションの価格査定も例外ではなく、インターネットの価格査定サイトを通じて、不動産会社にマンションの査定依頼をすることが可能。
実際に店舗を持っている不動産会社に依頼するので、安心して利用できます。

インターネット上から価格査定をする際、一括査定サイトを利用すると一度に複数の不動産会社へ査定依頼できます。複数の不動産会社を比較することで、より良い条件でマンションを売却することができるでしょう。

机上査定(簡易査定)

価格査定サイトを利用して『物件の種類』『所在地』『建物面積』『間取り』『築年数』などの情報を入力すると、簡単な査定結果が手軽にわかります。
しかし、簡単な査定のため、この結果は実際に売却する金額とは異なります。

もっと詳しい査定価格が知りたい方、売却を希望の方は、実際に不動産会社にお部屋を見てもらい査定(訪問査定)をしてもらいます。

複数の不動産会社から査定結果が届いた方は、比較した上で訪問査定を依頼する不動産会社を選びましょう。

訪問査定

マンションの”条件”だけを見て査定する机上査定(簡易査定)に対し、訪問査定はマンションの”今の状態”を実際に見て査定を行います。
そのため、実際の売却価格により近い金額を知ることができるでしょう。
さらに、不動産会社に訪問してもらうことで各社の対応の違いも知ることができます。

もし、査定後にすぐ売却する意志が無い場合は、不動産会社にその旨をしっかり伝えましょう。
不動産は売却が成立した時点で費用が発生するため、査定のみで終了した場合、費用は一切かかりません

媒介契約

中古マンションを売却する際、自分で買ってくれる相手を探すことができれば良いのですが、なかなか難しいでしょう。
一般的には不動産会社にマンション購入希望者を探してもらい、売買契約の仲介を行ってもらいます。
その為にまず不動産会社と結ぶ契約が、媒介契約になります。

この媒介契約には3種類あり、その中から自由に選ぶことができます。
それぞれ違いや決まりがあるので簡単にご説明します。

【一般媒介契約】

・他の宅建業者にも、同じ物件の媒介(仲介)を依頼することができる。

・自分で買主を探し、契約することができる。

・指定流通機構(レインズ)への登録が必須でない

【専任媒介契約

・他の宅建業者には、同じ物件の媒介(仲介)を依頼できない。

・自分で買主を探し、契約することができる。

・指定流通機構(レインズ)への登録が義務

【専属専任媒介契約

・他の宅建業者には、同じ物件の媒介(仲介)を依頼できない。

・自分で買主を探し、契約してはならない。

・指定流通機構(レインズ)への登録が義務

それぞれの特徴を、一つの表にまとめました。物件によっても、どの契約が良いかという条件は異なります。
3つの契約の特徴を理解した上で、不動産会社と相談し、選択しましょう。

媒介契約の種類他業者への依頼自己発見取引指定流通機構(レインズ)への登録
一般媒介○可能○可能必須ではない
専任媒介×禁止○可能義務
専属専任媒介×禁止×禁止義務

売却活動開始

媒介契約を結んだ後は、不動産会社とともに二人三脚で売却活動をしていきます。

不動産会社は、インターネット広告や自社サイトを通し物件をアピール。内覧希望者が現れたら、売主へ連絡をして内覧日を調整します。
売主は、内覧に向けて準備を進めます。
具体的には、お部屋のクリーニングや書類の準備、ローン残債の確認などが必要です。
今現在住んでいるお部屋を内覧する場合は、生活感が出ないように注意が必要
内見時にどれだけ「ここに住みたい」と思ってもらえるかがマンションを高く売るポイントです。

場合によっては、ホームクリーニングを依頼したり、照明を明るくするなどしてお部屋を良く見せる努力が必要。
イメージとしては、モデルルームのような理想の生活がイメージできる空間を演出すると良いでしょう。

売買契約・引き渡し

マンションのローンが残っている場合には、売却したお金をそのままローンの返済に充てることができます。

しかし、差額がある場合は一括で返済する必要がありますので、ローンが残っているマンションの売却をお考えの方はまずローン残高を把握しておきましょう。

その上で、不動産会社と相談をして売却スケジュールを立てると良いでしょう。

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今住んでいるマンションを売却される方は、引き渡し前日までに引っ越す必要があります。
ですので、売却活動と並行して新居を探す必要があるでしょう。

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【中古マンション】価格査定の準備

必要書類

マンションの価格査定や、売却時にはマンションに関する様々な書類が必要になります。
具体的な書類の名称と、必要になる時期、見当たらない場合の書類を取得できる場所を表にまとめました。
事前に「どのような書類が必要になるのか?」「今手元にあるのか?」を確認しておくことで、査定時に慌てることなく書類を用意しておくことができるでしょう。

書類の名称必要時期紛失時の取得場所
登記簿謄本査定時法務局
権利証・登記識別情報査定時司法書士
重要事項説明書査定時不動産会社または管理会社
管理規約集査定時不動産会社または管理会社
住宅ローン借入返済予定表査定時金融機関
購入時のパンフレット査定時無くても可
身分証明書媒介契約時
住民票媒介契約時役所(場合によっては無くても可)
印鑑証明媒介契約時役所(場合によっては無くても可)
口座情報のわかる通帳・キャッシュカード売買契約時
固定資産税証明書売買契約時税務署

もし万が一、上記の書類が手元に無い場合でも、価格査定を依頼することは可能です。

しかし、査定時に提示することで、価格に反映されるものもあるので、できる限り査定時までに書類を揃えておくことをおすすめします。

事前準備

●ローンの残債を確認しておく
マンションの売却を考えている多くの方は、ローンが残っている状態で売却・住み替えを検討しているでしょう。
ローンが残っていると、そのマンションには「抵当権」がついています。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際の担保のことで、貸したお金が返済されない場合、不動産を強制的に売却してお金を回収する権利のことです。
マンションを売却する際は、抵当権を抹消する手続きが必要。そのためには、ローンを完済する必要があります。
売却金額で残債を返済できる場合は良いのですが、売却金額よりも残債が多い場合には、一括で返済するか新たに購入する住宅ローンに組み込む必要があります。
まずは、ローンの残債がいくらあるのか確認しておくことが重要。
詳しくはこちらでも解説しています。

●マンションの売却相場を知っておく
「売却相場」とは、売りたいお部屋と同じような条件のお部屋が、いくらで売れているか?を参考にします。
レインズ( REINS Market Informaition)または国土交省|土地総合情報システムにて、売却したい物件に近い条件のお部屋が、過去にいくらで売られていたかを知ることができます。
立地・広さ・築年数などが似た物件の売却事例を探し、価格を知ることで、おおよその売却相場がわかるでしょう。
売却相場をもとに、おおよその希望売却価格を決めておくと、売却までがスムーズに進みます。

●お部屋の情報を整理しておこう
リフォーム修繕歴などがわかる場合は、紙に書き出して情報を整理しておきましょう。
さらに、前項で挙げた書類以外に、実際に住んでみないとわからない情報もあります。
例えば、周辺の生活環境の良さや駅までの距離・交通状況の良さはプラスのポイントとしてアピールできます。

●お部屋の片付け・掃除
マンションの価格査定に直接影響はしませんが、不動産会社が実際に訪問したときに部屋の中を確認しやすいように、最低限の片付けと掃除をしておきましょう。
査定後に実際お部屋を売り出し始めると、購入希望者が内覧に訪れます。
その時は内覧に訪れた方の購入意欲に直結するため、念入りに清掃や部屋の整理が必要です。

【中古マンション】査定を受けるときの2つの注意点

マンションの査定を受けるとき、特に注意することが2つあります。

・お部屋の状態を正確に伝える

・適正価格を知る

この2点を詳しく見ていきましょう。

お部屋の状態を正確に伝える

中古マンションを売却する時、注意しなければならないのは売却後のトラブル

お部屋を引き渡した後にも一定期間「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」があり、売却後にトラブルになる可能性もあります。

マンションの場合は、戸建てよりもトラブルの可能性は低いですが、トラブルを避ける為には訪問査定や内見の際にお部屋の状態を正確に伝えておくことが必要です

適正価格を知る

マンションの売却を考えている方の多くは、お部屋を売るのは初めてという方がほとんどでしょう。
不動産には定価がなく、適正価格を知るのは素人には難しいと思いがちですが、意外と簡単に知る方法があります。

それは、複数の不動産会社に査定を依頼すること。
ほとんどの不動産会社は過去の売却事例をもとに査定価格をつけているため、より相場に近い価格を提示してくれます。

しかし、ここで注意するべきことは、「査定価格=売却価格ではない」ということ。
査定価格はあくまで、この価格なら買い手が見つかりそうという金額。そのため、各不動産会社によって査定価格は異なります。

各不動産会社がつけた査定価格を数件比較することで、ご自身のマンションの適正価格(=物件に対する妥当な売却金額)を知ることができるでしょう。

中古マンションを高く売るためのポイント

中古マンションを高く売る為には「複数の不動産会社に査定をしてもらうこと」が必須。

複数の不動産会社に査定をしてもらうことで比較することができ、より良い条件でマンションを売却することができます。

その際、不動産一括査定サービスを利用すると便利です

査定之助なら一度の情報入力で、最大5社から査定結果が届きます。
そのなかから気に入った不動産会社へ訪問査定を依頼することで、より正確な査定結果を知ることができます。

中古マンションの売却をお考えの方は、ぜひ無料一括査定の査定之助をご利用ください。

マンション価格自動シミュレーションと査定の違いは?

インターネット上で『マンション名またはエリア』を入力するだけで、価格を自動的にシミュレーションしてくれるサービスがここ数年で急増しています。
マンションの売却を検討していることを「周りに知られたくない」という方には便利なサービスですね。

しかし、その精度は、実際の訪問査定にはまだ及びません。

高く売りたい」「正確な査定価格を知りたい」という方は、やはり複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

「手軽に、いますぐ価格が知りたい」「周りに知られたくない」という方はまずシュミレーションでおおよその金額を見てみるのも良いでしょう。

今はマンションの売り時なのか!?

中古マンションを高く売るには、自分のマンションそのものの価値だけでなく、“高く売れる時”に売るということも重要です。

そこで、今がマンションの売り時なのかどうか、気になるところ。

実際、現在中古マンションの売却相場は高騰しています。

国土交通省の不動産価格指数(令和4年3月31日)でマンション価格の推移を見ると、マンション価格は2013年からずっと上昇していることが分かります。

2020年に新型コロナウィルスの流行がはじまり、2021年に東京オリンピックの幕が閉じましたが、それらの影響を大きく受けることなく、2022年現在もマンションの価格は上昇を続けているのです。

そのため、今マンションを売却すれば高値で売却できると考えられます。

売り時な理由①住宅ローンの低金利が続いている

住宅ローン金利が低金利のうちは、マンションは売り時。
なぜなら、住宅ローンが低金利で組めれば、マンションの購入希望者は増えるからです。
また、超低金利時代において金融商品に高い利回りが期待できないため、「不動産投資」をはじめる投資家も増えています。
投資家にとっても、住宅ローン金利が低ければ不動産を手に入れやすいので、投資用マンションの購買意欲は高まっているのです。

売り時な理由②新築マンションの値上がり

ここ数年、マンション価格の高騰について耳にすることがあったのではないでしょうか。
新築マンションの価格推移(不動産経済研究所発表の「首都圏 新築分譲マンション市場動向2021年度」)

からもわかるように、新築マンションの価格は高騰を続けています。
首都圏では2012年から2021年までの間に、40%近い値上がりがあります!

背景にはやはり住宅ローン金利が安くなっていることが挙げられ、低金利によりマンション需要が増加した結果、価格の高騰へとつながっています。
マンションを買いたいのはマイホームを持ちたい若い世代だけではありません。
中高年以降の世代が今後の人生を考えて、戸建て住宅よりもバリアフリーのマンションのほうが住みやすいと考えるケースも増加しています。
需要に対して供給のほうが少ないため、新築マンション価格の高騰が起こっているわけですが、新築の価格が高すぎるので中古に目を向ける人も増えているという点に注目です。

売り時な理由③お得感のある中古マンションは人気

新築物件の価格が上昇するにつれ、新築よりも安く購入出来る中古物件が注目されるのは当然です。

中古マンションの価格は築年数やエリアによっても大きく変わりますが、首都圏では中古マンションは新築に比べて平均2,000万円以上安いとされ、新築のほぼ6割で購入出来ると言われています。

いくら住宅ローンを低金利で組めるとはいえ、この価格差はかなり大きいでしょう。

魅力ある中古物件を求める人は、多くいるということです。

「マンションの価格査定だけ」でも大丈夫!

マンションを売ろうか悩んでいる方の中には「売却金額によって売るかどうか考えたい」と思っている方も多いのではないでしょうか?
「マンションの売却金額でローンが返済できるなら売りたい」とお考えの方は、まずご自身のマンションの価値を知るために価格査定を受けることをおすすめします。
価格査定後に、売却をやめてもお金はかかりませんので、ご安心ください。
まずは、マンションの価格査定から気軽に始めてみましょう。

まとめ

住宅ローンが残っていても住んでいる状態でも査定・売却することは可能
マンションを売ろうか悩んでいる方は、まず不動産会社に査定を依頼することから始めてみましょう。

中古マンションの査定を受けるときの注意点
・査定価格が適正な価格かどうか知る
・お部屋の状態を正確に伝える

中古マンションを高く売るためのポイント
・不動産一括査定を利用する

最後までお読みいただきありがとうございました。

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