家の売却は、一生のうち何度もあることではなく、ほとんどの方が初心者です。
はじめて家を売るときでも、できればなるべく高く、損をせずに売却したいと思いますよね。

損をせずに家を売るには、しっかりとした「計画」が大切です。
売却に必要な費用を知らずに家を売ってしまうと、「思ったよりも手元に残る金額が少ない・・・」となってしまう可能性もあります。

そこでこの記事では、はじめて家を売る方のために売却までの流れや必要となる費用・税金などについてわかりやすく解説していきます。
後半では「古い家」「ローンが残っている家」など、ケースごとに押さえておくポイントをご紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

自宅を売る流れ

「初めて家を売ろうと思っている」という方は、まず家を売るときの全体の流れを確認しておきましょう。

家を売るときの流れを理解しておくことで、より良い方法で家を売却することができます。

相場情報を知る

家の売却を検討されている方は、「いくらで売れるか」が一番気になるところではないでしょうか。

自宅の売却価格をある程度想定しておくことで、買い替えや住み替えなどの資金計画も立てやすくなります。

ご自身が売りたい家と似たような条件の家が「いくらで売却されているか」相場を知ることで、自宅がいくらで売れるかの参考になるでしょう。

過去の取引情報は、インターネット上で誰でも簡単に調べることができます。
国土交通省　不動産取引価格情報検索では、実際に不動産を売却された方へのアンケート結果をデータベース化した情報から検索することができます。

相場をもとに、大体の希望売却価格を決めておくことで売却までの流れをスムーズに進めることができます。

また、参考になる相場情報が見つからない場合は購入価格から計算する方法もありますので後述します。

一括査定

家の相場情報を調べた後は、不動産会社へ自宅の査定を依頼をしましょう。
通常、家の査定は、無料で行ってもらうことができます。

最近では、自宅の売却も一括査定サイトを利用することが主流になりつつあります。
一括査定サイトを利用すると、簡単に複数の不動産会社へ査定依頼ができるので非常に便利。
「一社のみ」ではなく「複数社に査定を依頼する」ことで比較ができ、より良い条件で売却できる可能性が高くなります。

例えば、当社一括査定サイト「査定之助」を利用して査定依頼をすると、
一度の情報入力で最大5社から見積もりが届き、その中から見積もり金額を比較して、気に入った不動産会社を選ぶことができます。
信頼ある不動産業者のみと提携をしているため、悪質業者から連絡が来る心配もありません。
60秒ほどの簡単な情報入力で簡易査定ができるため、一度査定をしてみてはいかがでしょうか。

査定の仕組みや注意点など、詳しい情報を知りたい方は以下の記事もご覧ください。

媒介契約

媒介契約とは、「家の買主を探してもらうため」に不動産会社と結ぶ契約のこと。
この契約自体に費用はかかりません。

媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と３種類あり、家を売る売主の方がどれにするかを決めることができます。
３種類の媒介契約の特徴をそれぞれ以下にまとめました。

どの契約にするかは、不動産会社と相談した上で決定すると良いでしょう。

売却活動をはじめる

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動が始まります。

具体的には、不動産会社はホームページへの掲載や広告等で物件の宣伝を行い、売主は内覧希望者の対応や事前準備を行っていきます。
自宅に住みながらその家を売却する場合は、売主が内覧に立ち会うことが一般的。
生活感を出さないために部屋を整理したり、質問に答えられるように情報をまとめておくと良いでしょう。

また、価格の交渉をされることも想定されますので、どこまで対応できるか決めておくことも大切です。

売買契約締結

購入希望者が現れ、契約の条件がまとまったら売買契約へと移ります。
家を売る流れの中で一番重要な場面ですが、経験を積んでいる不動産会社がリードしてくれるので安心して任せましょう。
売主の方は、契約をスムーズに行うために必要書類を用意しておきましょう。

戸建て住宅を売却する時は、主に下記の書類が必要となります。

現在手元に無くても、後から取得できる書類もあります。申請する場合は平日のみの場合もありますので、余裕をもって書類を揃えておくようにしましょう。

売却の代金については、売買契約締結時に手付金として売買金額の５％～１０％を受けとり、後日決済日に全額受け取ることが一般的です。

物件引き渡し・決済

売買契約のあと、契約書に記載された期日までに決済が行われます。

決済日には売買代金の残り（手付金を除いた額）を受け取り、決済が完了したことを確認の上、司法書士が代理で所有権の移転登記申請を行います。
※このとき、住宅ローンの残債が残っている場合は、受け取った代金で残債を返済し、司法書士が抵当権抹消手続も同時に行う。

物件の鍵や書類を引き渡して完了となります。

確定申告

家を売った年は、確定申告も必要になるので確認しておきましょう。
確定申告は、家を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。

税金については、「家を売って譲渡所得（利益）」があった場合のみ課税されます。
譲渡所得とは、不動産の売却金額から必要経費（取得費と譲渡費用）を差し引いて残った金額のことです。

この譲渡所得がプラスの場合は確定申告をして税金を納めます。
反対に、譲渡所得がマイナスの場合は損益通算を行うことで他の税金を抑えられる可能性があります。

税金の計算や、マイホーム売却で受けられる控除については以下の記事で詳しく説明しています。

【自宅を売る】建物の価値を計算する方法

家の相場を知るには、過去の取引情報を参考にすると良いとお伝えしましたが、似た物件が見つからず参考にならない場合もあるでしょう。
その場合、購入価格や築年数からシュミレーションすることも可能です。

建物の価値は新築の時がいちばん高く、築年数を経過するごとに低下していきます。
日本の住宅の寿命は25〜30年程度と言われており、建築方法により法定耐用年数が決まっています。

「法定耐用年数」とは建物を使用できる「期間の目安」のことで、実際の建物の寿命とは異なります。

国税庁のHPを参考にすると、住宅の耐用年数は下記の通りです。

これをもとに、以下の条件で建物の価値を試算してみましょう。
【新築建物価格】2,200万円
【築年数】10年
【建築方法】一戸建て木造住宅（法定耐用年数22年）

ざっくりとした計算ですが、こちらで建物のおおよその価値（価格）を計算することができます。

では、同じ木造住宅が22年経過した場合を計算してみます。

実際にはまだまだ住める家でも、木造住宅では築22年を経過すると建物の価値はゼロになってしまうので留意しておきましょう。

古い家の売却については、以下の記事もご参考にどうぞ。

自宅を売る時の費用はいくらかかる？

家の売却費用は、売却金額のおよそ5〜7％ほどかかると言われております。
仮に2,000万円で自宅を売却した場合は、100〜140万円ほどの費用が必要となる計算ですね。
費用には様々な種類があり、状況により必要となるもの、不要なものがあります。

仲介手数料

不動産売却における仲介手数料は、”売却が成立した時点で不動産会社に支払う費用“のこと。
不動産会社へ支払う手数料は、家の売却金額ごとに以下のように上限が決まっています。

上記ですと、なかなかイメージが湧きにくいと思いますので、仲介手数料の一覧を作成しました。
売買価格2,000万円で売却した場合には、72.6万円の仲介手数料が必要となる計算です。

印紙税

印紙税は不動産売買契約を行う際に、収入印紙を購入し売買契約書に貼るという形で納税をします。
国税庁HPをもとに一覧を作成しています。令和6年3月31日まで軽減税率が適用されています。

その他の費用

抵当権抹消費用と住宅ローン一括返済手数料は、自宅のローンが残っている場合に必要な費用となります。
測量費用や解体費用なども必要となるケース、ならないケースがありますので、詳しくは担当の不動産会社と相談してみると良いでしょう。

不動産を売却するときの費用については、以下の記事でも詳しく解説しているのでご参考にどうぞ。

古い家は取り壊して土地だけで売却した方が良い？

通常、土地は更地（土地の上に何も立っていない状態）が一番価値が高く、建物が立っていると価値が下がります（建付減価）。
特に、住宅として使うことが難しい古い家屋が建っている場合は、土地の価値も下がってしまうため取り壊しも検討しなければなりません。
しかし、取り壊しには費用もかかるため取り壊して土地だけで売却した方が良いかどうかはケースバイケース。

まずは、不動産会社へ査定をしてもらい土地や建物の価値を知った上で、どうしていくかを検討すると良いでしょう。

住宅ローンが残っていても売れる？

住宅ローンが残っていても、自宅を売却することはできます。
住宅ローンの残債が残っている家を売却するには、次の買い主に引き渡すまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
売却金額のみでの完済が難しい場合、住宅の買い換えならローンの差額を新しい住宅のローンに組み入れる買い換えローンの利用も検討します。
もしくは、差額が少額なら自己資金での返済も検討しましょう。

住みながら自宅を売却できる？

いま現在住んでいる家を、住み続けながら、売却することも可能です。
住んでいる状態で購入希望者に内見を行い、購入することが決まってから、新居に引っ越すことができます。
しかし、あまりにも生活感がある家は売れにくいので工夫が必要です。

共有名義の家はどうやって売る？

共有名義の家は、共有者全員の同意を得ることで売却が可能です。
土地の場合は、分筆（土地を分割して登記、それぞれを単独所有とすること）をして自分の所有分を売却することも可能。
共有者の同意を得ている場合は、通常通り不動産会社へ査定依頼をしましょう。

まとめ

この記事では、はじめて自宅の売却を検討されている方向けに、家を売る流れや必要となる費用と税金について解説しました。
まずは、家の売却相場を調べ、不動産会社へ査定を依頼してみましょう。

査定を依頼するときは、一括査定サイトを利用し、いくつかの不動産会社を比較してみることをおすすめします。
家の価値を知り、計画的に家の売却を進めていきましょう。
売却の計画を立てるご参考になれば幸いです。

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