「相続で古い家を引き継いだ」

「以前住んでいた古い家を手放したい」

などの理由で古い家の売却をお考えではないでしょうか。

「古い家」とは明確な定義はありませんが、築年数で言うと木造の戸建ては築20年以上、コンクリートなどで作られているマンションは築45年以上を古い家と言うことが多いです。

この記事では以下のことを徹底解説します。

・古い家を売る４つの方法
・古い家を売る手順
・古い家の売却相場
・古い家を売る時にかかる費用、税金
・売らずに活用する方法

「古い家を売りたいけど、どうしたらいいかわからない」という方はぜひ最後までご覧ください。

関連記事

古い家を売る４つの方法

• そのまま売却（古屋付きの土地として売却）
• リフォームして売る
• 更地にして売却
• 不動産会社の買取を利用する

そのまま売却（古屋付き土地として売却）

売却するためのコストがかからず、１番手軽に売る方法です。

管理状態が良い、過去にリフォームをされている物件、立地がいい物件はそのまま売れる可能性もあるので１度不動産会社に査定を依頼してみるのが良いでしょう。

リフォーム歴などが無く、住居として新たな買手を見つけるのが難しい場合は「古屋付き土地」としての売却を検討しましょう。

「古屋付き土地」とは、経済的価値のない古い住宅が建っている土地のこと。

下記は国土交通省の出している中古住宅流通の現状を表したグラフです。

木造戸建て住宅で、築２０年を超えている場合、建物の価値はほぼゼロになり、古家付き物件として土地の価値のみとなります。
建物の価値はゼロでも、そのままの状態で買い手が見つかることもあります。

古屋付きの土地として売るメリットは、”土地を探している方”、”古い家を購入してリフォームを考えている方”どちらにもアプローチができるということです。
そのまま買い手が見つかれば、解体費用がかからず売却することができます。
もしくは、売却条件に取り壊し費用は売主の負担として売却することで、買主側のハードルを下げることができます。

そして、古屋付きの土地として売却する方法にはもうひとつメリットがあります。
建物が立っていると土地の固定資産税が軽減されるのですが、建物が立ったまま売却できるので、売却するまで固定資産税の軽減が受けられます。

古い家をリフォームをしてから売る

基本的には、「リフォーム工事を行ってもその費用以上の価格で売却できるケースは少ない」のが実情です。
そのため中古物件として売るためにリフォームを行う場合、一部のみのリフォームをして売却をするのが良いでしょう。
具体的なリフォーム例として、耐震補強・水回りのリフォームを行うことで住居としての価値を高めることで売却が可能になる場合があります。

解体するにはもったいないが、そのままでは売却が難しいような物件をリフォームすることで売却できる可能性が高まります。

しかし当然ながらリフォーム費用や期間を要します。慎重に検討する必要があるでしょう。

古い家を取り壊して更地にしてから売る

取り壊しの必要な建物が立っている場合、建物を壊して更地として売却する方法もあるでしょう。
建物が残っていると、買い主が土地の広さや形状をイメージしにくいことなどから、更地のほうが売りやすい傾向があります。

しかし、建物を解体して売る場合には解体費用や整地費用が必要です。
一般的な木造２階建ての一軒家を解体する場合の費用は１００万円〜１５０万円ほど必要になります。
土地をキレイに整備する整地費用は３０坪の場合３万円〜６万円ほど。

なお、解体費用は経費（譲渡費用）として計上することができます。

建物を解体すると土地の固定資産税が６倍になるため、短期間で売れない場合はデメリットが生じてしまうことにも注意が必要です。
※正確に言うと、土地の固定資産税は建物が立っていると「住宅用地の軽減措置特例」によって、本来の税額の6分の1まで減額されています。
建物を取り壊すことにより、「住宅用地の軽減措置特例」が適用にならないために固定資産税が６倍になります。

住宅用地軽減措置特例については下記の通り。

古い家を売るには、不動産会社の買取を利用する

「安くてもいいから早く売りたい」「売却に手間をかけたくない」という方は買取を利用する方法もあります。

不動産会社の買取の場合、売却後に家に不備が見つかったとしても契約不適合責任に問われません。
そのため、住宅に詳しくない素人の方でも安心して売却することができるでしょう。

ひとつ注意が必要なのは、不動産会社は物件を安く（相場の７割〜８割程度）買い取り、買い取った物件をクリーニングしたりリフォームした後に再販します。
そのため、どんな物件でも売れるというわけではなく、再販可能な物件が買取対象になります。

まずは、不動産の一括査定で複数の不動産会社に査定を依頼し、物件の状態を確認したうえでベストな売却方法を選びましょう。

不動産一括査定で古い家を売る手順

古い家に限らず、中古住宅を売却する際は不動産一括査定を利用することをおすすめします。
なぜなら、不動産会社を比較せずに決めてしまうと「損をする可能性がある」からです。
比較し、相場を知ることで大切な資産を損をせずに売却することができるでしょう。

古い家を売る3つのポイント

敷地内の片付けをしておく

不要なものが場所をとっていると、広さがわかりにくかったり、物件の良さがアピールできません。
不要なものを処分し、家の中を片付けておきましょう。
庭や敷地が広い場合は、綺麗に手入れをしておくことで印象アップに繋がります。

不具合がないかチェックしておく

中古住宅は、売買が成立し引き渡しが完了した後に物件の欠陥が見つかり、トラブルになるケースがあります。
トラブルを避けるために、売却予定の家の状態をチェックしておく必要があるでしょう。
ただ、自分でチェックをするのは難しいのでホームインスペクション（プロの住宅診断）を行うことをおすすめします。

まずは不動産会社に相談し、どのように売却をするか計画を立ててから行うと良いでしょう。

「再建築不可物件」でないかを調べる

物件を取り壊した後に「再建築」が可能かどうかも調べておきましょう。
1950年の建築基準法が制定される前に建築された建物で、建築基準に満たないものが「再建築不可」となっています。
「再建築不可物件」は、一度建物を取り壊してしまうとその土地に建物を建てることができません。

そのため、土地としての価値が大幅に下落してしまいます。
「再建築不可物件」かどうかは、役所で簡単に調べることができます。
物件が所在する役所の建築関連の部署に出向き、物件に関する書類を提出することでその場で確認が可能です。

必要な書類は、「登記事項証明書」「公図」「地積測量図」「建物図面」となります。
これらの書類は法務局のHPからも請求が可能となっています。

「古い家はいくらで売れる？」

古い家を売却した場合、いくらで売れるのでしょうか？
地域や広さにより異なりますが、首都圏の相場を見てみましょう。

国土交通省指定、不動産流通機構が運営しているREINS発表の『首都圏中古戸建て住宅・地域別・築年帯別成約状況』をもとにわかりやすく表を作成しました。
こちらをご覧いただくと、【２０２１年７月〜９月】に古い家が実際にいくらで売却されたのか相場がわかります。

【首都圏　２０２１年７月〜９月成約状況】

「３０年以上の古い家なんて売れないかな・・・」と思う方もいるかもしれませんが、戸建住宅（中古）成約物件の情報を見てみると、築３０年以上の成約件数が圧倒的に多いことがわかります。

まずは１度不動産会社に見積もりを依頼してみることをおすすめします。

古い家を売るときの費用

主に「仲介手数料」「登記費用(登録免許税)」「税金」です。

●家を売るときの仲介手数料
不動産会社へ仲介を依頼し売却した際の仲介手数料は、下記のとおり計算することができます。

例えば、１０００万円で売却が成立した場合の仲介手数料は

１０００万円　× ３％　＝　３０万円　＋　６万円　＋　消費税　なので

トータル　３９万６，０００円　となります。

●家を売るときの登記費用

家を売却する時には、「所有者移転登記」と「抵当権抹消登記」を行います。

売主が負担するのは「抵当権抹消登記」にかかる費用。
司法書士に支払う費用も含めて２〜３万円が必要となります。

古い家を売る時にかかる税金

不動産は、売却時の利益（譲渡所得）に税金がかかります。

利益の計算方法は以下の通り

マイホームの売却には様々な特例が設けられており、税負担を軽減することができます。

代表的なものだと、「居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円特別控除」。
マイホームの売却で利益（譲渡所得）が得られた場合は、こうした特例が利用できないか検討してみましょう。

利益が得られなかった場合には税金はかかりません。

古い家を売るなら不動産一括査定『査定之助』を利用しよう

査定之助を利用するメリット

●一括査定で比較ができる
簡単な情報を入力するだけで、不動産会社最大５社から見積もりができます。
５社比較をすることで、最適な売却方法を選ぶことができるでしょう。

●信頼できる不動産会社とのみやりとりが可能
査定之助は不動産業者向けソフトのリーディングカンパニー として、信頼のある不動産企業とのみ提携しています。 そのため、しつこい営業はありません。
「電話がしつこそう・・・」と一括査定サイトの利用をためらっている方も、安心して利用できます。

●困った時はサポートセンターへ相談が可能
ユーザー様に安心してご利用いただけるよう、 サポートセンターを完備しております。
お困りの際はお気軽にお問い合わせください。

古い家を売らずに活用する方法

古い空き家を解体して、土地を活用する方法もいくつかあります。

古い家を取り壊して駐車場を経営

土地活用で駐車場経営というとコインパーキングのイメージが強いですが、青空駐車場だと初期費用が少なく始めやすい活用方法です。

また、建物の所有を目的としていないため借地借家法の適用もなく、期限がきたら契約を終了することができます。
そのため、状況に合わせて用途を変更して賃貸なども可能です。

デメリットとしては初期費用がかからない分、収入として入ってくる金額もアパート経営などに比べて少額です。

古い家を取り壊してトランクルームを経営

駐車場経営と比べると初期費用はそれなりにかかりますが、利益も見込めるでしょう。
立地や地域のニーズが合えば、安定して月々の収入を得ることができます。

古い家を取り壊して新たにアパート経営

初期費用がかなり必要になりますが、一度建ててしまえば長く家賃収入が期待できます。
さらに、土地および建物の固定資産税も軽減されるメリットがあります。

デメリットは、初期費用と不動産に関する知識が必要になる点です。

まとめ

古い家を売る４つの方法は

「そのまま売却（古屋付きの土地として売却）」
「リフォームして売る」
「更地にして売却」
「不動産会社の買取を利用する」

古い家の売却を考えている方はなるべく早く行動しましょう。
空き家は放置していても何も生み出しません。
むしろ、固定資産税がかかりマイナスを生み続けてしまう事になります。

さらに老朽化した空き家を放置すると、倒壊するなど近隣住民に迷惑を掛けてしまう可能性もあります。
古い家を手放すためにまずできることは、専門家（不動産会社）に相談し不動産としての価値を知ることです。

査定之助では不動産査定を無料で行うことができますので、ぜひ一括査定を利用しご自身の家の価値を知りましょう。

関連記事:

【はじめての方必見】自宅を売るための完全マニュアル 【不動産売却】査定の価格はどうやって決まる？査定方法や相場の調べ方について解説 中古マンションを売却するには？流れ・期間・費用について解説 相続した不動産はどうするべき？ 売却する4つのメリットと手順を解説