「家を売りたい」と思った時、「まず何から始めたらいいかわからない・・・」と悩む方は多いのではないでしょうか？

家を売りたいと考えている方のほとんどが、家の売却は初めて。悩んで当然だと思います。

査定之助は日々、”家を売りたい方”とそれを叶える”不動産会社”を繋げる役割を担っており、中立的な立場から家を売るときのお役立ち情報を発信しています。

本記事では、家の売却でお悩みの方に向けて

・売却までの流れ
・「買取」と「仲介」売却方法の選び方
・上手に家を売却するコツ
・家を売るときの手数料、費用、税金

以上をわかりやすく解説しています。
「売ると決めたけど何から始めていいかわからない」方や「家を売ろうかまだ悩んでいる」方にとって役立つ内容となっていますので、ぜひご参考にどうぞ。

中古住宅売却までの流れ

まずは中古住宅を売却する全体の流れを把握しておきましょう。
流れを把握することで、何から始めたら良いかが見えてきます。

①相場を知る

中古住宅における相場とは、「同じような条件の物件がいくらくらいで売れているか」です。

中古住宅の売却価格は、「立地・広さ・築年数など」により価格に大きな差があります。
ご自身の家を売却する際には、相場を調べておくと売却を依頼した不動産会社の査定価格が高いか安いかの基準を自分でもチェックすることができます。

相場を知る方法

中古住宅の売却相場を調べるには過去の売買事例を参考にします。
過去の売却事例は、以下のサイトで誰でも簡単に調べることができます。

■レインズ マーケット インフォメーション( REINS Market Information）

こちらのサイトでは全国の物件を調べることができ、

• 都道府県
• 物件種別
• 沿線・最寄り駅・駅からの距離
• 間取り
• 築年数

などの条件を指定して検索することで、より条件の近い物件の売却事例を検索することができます。

■国交省　土地総合情報システム
こちらは、国土交通省が運営しているWEBサイトです。
土地総合情報システムでは、以下の取引情報を確認できます。

• 土地
• 土地と建物
• 中古マンション
• 農地
• 林地

不動産取引価格情報検索から、実際に行われた不動産の取引価格（アンケート）を閲覧できるので参考にしましょう。

■事例が少ない地域は一括査定を利用

「事例が無い地域」または「手間をかけたく無い」場合は、不動産一括査定サイトを利用し、複数の見積もり結果を比較することでおおよその相場がわかります。

以下の関連記事では、建物の価値を計算する方法についても解説しています。
関連記事：【はじめての方必見】自宅を売るための完全マニュアル

木造住宅は、築22年を経過すると建物の価値はゼロになってしまう理由についても触れているのでご参考にどうぞ。

②査定

ある程度相場感がついたところで、次は不動産会社へ査定を依頼しましょう。
通常、一戸建てを売却するときはいきなり売却を依頼するのではなく、いくらで売れるかまずは査定をしてもらいます。

査定を依頼する方法は「一社に単独で依頼する」か「複数社に査定を依頼する」かで異なります。

お任せしたい信頼できる不動産会社が既に決まっている方は、「一社に単独で依頼する」と良いでしょう。

しかし、できれば複数社の査定を受けてみることをおすすめします。
なぜなら、査定額は各社違いがあり差が大きいと数百万円の違いになることもあるためです。

最初から一社に決めるのでは無く、複数社に見積もりを依頼し、比較することで損をせずに売却することができます。

最近では、WEBサイト上での簡単な情報入力だけで複数社から査定結果が届く「オンライン一括見積もり」のサービスが便利です。

③媒介契約

査定を受けた上で売却の意思が固まったら、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、法律に基づき宅建業者（不動産会社）に売買の仲介を依頼する契約のこと。

この契約を結ぶことで、不動産会社に購入希望者を探してもらうことができます。
媒介契約には３種類あり、それぞれ違いや決まりがあるので簡単にご説明します。

【一般媒介契約】

・他の宅建業者にも、同じ物件の媒介（仲介）を依頼することができる。

・自分で買主を探し、契約することができる。

【専任媒介契約】

・他の宅建業者には、同じ物件の媒介（仲介）を依頼できない。

・自分で買主を探し、契約することができる。

【専属専任媒介契約】

・他の宅建業者には、同じ物件の媒介（仲介）を依頼できない。

・自分で買主を探し、契約してはならない。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を選んだ場合、媒介をする不動産会社のモチベーションは高くなります。（売買が成立すると必ず手数料を得られるため）

しかし、媒介契約後に「知り合いで購入希望者が現れた」などの場合に契約できないなどの制限があります。

それぞれに特徴がありますので、ご自身の状況に合わせ、どの契約を結ぶのか選択すると良いでしょう。

④売却活動開始

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動を始めます。

不動産会社は、「ホームページへの掲載」や「広告等」で物件の宣伝を行い購入希望者や内見希望者の集客を行います。

売主は、内見希望者が現れた場合に住宅の内見を案内する必要がありますので、荷物の整理を済ませ敷地内を綺麗にしておきましょう。ただし、売却する住宅に住んでいない場合は、不動産会社に鍵を預けて内見などの対応を任せることも可能です。

⑤売買契約締結

中古の一戸建て住宅を売却する時は、主に下記のような書類が必要になります。

基本的には、購入時の書類が揃っていれば大丈夫ですが、万が一書類が揃っていなくても家の売却は可能です。
書類が揃っていない場合は、再発行や取得が必要なため、早めに確認はしておきましょう。

売買代金の受け取りについては、一般的に売買契約を締結時に「手付金として売買金額の５％〜１０％」を受け取り、引渡しの際に残りの売買代金を受け取ることが多いです。

⑥引き渡し・決済

決済日には残りの売買代金（手付金を除いた額）を受け取り、決済が完了したことを確認の上、司法書士が代理で所有権の移転登記申請を行います。

住宅の鍵や書類の引き渡しを行い、中古住宅の売却が完了となります。

「高く売りたい」？「早く売りたい」？中古住宅の売却方法は目的に合わせて選ぼう

せっかく家を売るなら、なるべく高く、なるべく早く売りたいと思いますよね。
しかし、基本的には「高く売る」と「早く売る」は両立できないことが多いのが実情です。

家を売る方法は主に「仲介」と「買取」の2種類ありますが、この2つの方法は価格と売却までの期間に大きな違いがあります。
「仲介」と「買取」それぞれの特徴を理解し、自分に合った売却方法を選びましょう。

なるべく高く売りたい方は「仲介」を選ぼう

中古住宅をなるべく高く売りたい方におすすめの方法は、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」です。

「仲介」は売主が売り出し価格を設定できるため、希望に近い価格で売却することが可能になります。
しかし、相場より高すぎる金額で売りに出すと、長い期間売れない可能性があるため注意が必要です。
売り出し価格の設定は、不動産会社の査定を元に慎重に決めましょう。

「仲介」で売却する方法は、売り出してから購入希望者が現れるまで時間がかかる場合もあるため、次に購入する物件が決まっている場合などは「買取」も検討しましょう。

「仲介」で家を売る特徴

• 不動産会社に買主を探してもらえる
• 相場に近い価格で売却できる可能性が高い
• 売却期間は3ヶ月〜1年ほどかかるケースが多い
• 内覧の対応に手間や時間がかかる場合がある
• 仲介手数料がかかる

「仲介」が向いているケース

• なるべく高く家を売却したい場合
• 手間や時間がかかっても問題ない場合
• 市場価値が高い物件を売る場合（人気エリア・売却物件が少ない地域など）

なるべく早く売りたい方は「買取」を選ぼう

中古住宅を早く売りたい方におすすめの方法は、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」です。
「買取」は、早ければ相談から1週間～1ヶ月ほどで物件の引き渡し・売買代金の受領まで完了することができます。
すぐに現金化したい場合は「買取」も検討しましょう。

しかし、「仲介」で売却するよりも3割ほど価格が安くなる傾向にあるので、その点も踏まえた上で売却方法を検討すると良いでしょう。

「買取」で家を売る特徴

• 不動産会社が直接家を買い取ってくれる
• 買い主は不動産会社
• 相場よりも3割ほど安くなることが多い
• 短期間で売却が可能
• 手間や時間がかからない
• 仲介手数料がかからない

「買取」が向いているケース

• なるべく早く家を売却したい場合
• 手間や時間をかけずに売却したい場合
• 確実に売却したい場合
• 売却を周りに知られたくない場合

「買取」にも種類がある

「買取」にも2つの種類があり、「即時買取」と「買取保証」に分けられます。

「即時買取」とはそのままの意味で、査定で価格に納得がいけば不動産会社がすぐに買取を行ってくれます。

「買取保証」とは一定期間「仲介」の方法で家を売りに出し、売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらう方法です。
仲介と買取のいいとこ取りができるため「なるべく高く売りたいけど、売れなかったら困る・・・」という方にぴったりの方法ですね。
ただし、買取保証を行っていない不動産会社や、物件によって買取保証がつけられないケースもあります。査定時に不動産会社へ確認しておくと良いでしょう。

中古住宅を売却するなら一括査定を利用しよう

実際に自分の家の価値が気になる方は、一度不動産会社の査定を受けてみませんか？

家の査定は無料で行えます。不動産会社へ査定を依頼するときのポイントは、一社ではなく複数社に査定を依頼することです。

上記のように、査定金額には各社違いがあり低いところと高いところで数十万〜数百万円の差になることも少なくありません。

一社のみの査定でそのまま売却すると、「もっと高く売れたかも・・・」と後悔に繋がることも。
大切な家を売却するなら、なるべく良い条件で売りたいですよね。
しかし、何社もの不動産会社へいちいちコンタクトを取り、日程を合わせて査定をしてもらうのは非常に手間がかかります。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイト「査定之助」です。

WEBサイト上で簡単な情報入力を行うだけで、不動産会社最大5社から査定結果が届きます。
メールや電話で簡易的な査定額を知ることができ、その後気にいった不動産会社と直接やりとりを行うことで詳しい査定結果を知ることができます。
情報入力をした後は、待つだけなので忙しい方でも気軽に利用していただけます。

中古住宅の売却を検討している方は、一括査定サイト査定之助を利用してみてはいかがでしょうか？

中古住宅を損をせずに上手に売却するコツ

中古住宅を損をせずに売却するには、いくつかコツがあるのでポイントを抑えて上手に売却をしましょう。

売却が決まったら早めに準備を始める

家の売却は、行動を始めてから引き渡しが完了するまで「平均して６ヶ月ほどかかる」といわれています。
そのため、売却の意思が固まったら早めに行動するのがおすすめです。

時間に余裕がなければ、「安くてもいいから早く売ってしまいたい」と妥協してしまう可能性があります。心理的に余裕を持つためにも、できるだけ早めに準備を始めると良いでしょう。

住宅ローンが残っている場合は、資金計画を立てる必要もあるため計画的に売却を進めていきましょう。

売却するか賃貸で貸し出すかお悩みの方は、こちらの関連記事もご参考にどうぞ。
関連記事：売却か賃貸か？住まなくなった持ち家は放置せずにすぐ対策

中古住宅が売れやすい時期を意識する

中古住宅にも1年の中で売れやすい時期と、そうでない時期があります。
売れやすい時期を意識して売却活動を行うと、スムーズに売却できる可能性が高くなります。
時期を調整できるなら、下記の中古住宅が売れやすい時期を意識してみると良いでしょう。

魅力的な物件にする

中古住宅を「仲介」で売却する場合は、「買いたい」と思う人がいて成立します。
つまり、家を買おうか悩んでいる方に「ここに住みたい」と思ってもらえるように魅力的な物件にすることがポイントです。

内見時にはモデルハウス並とまではいきませんが、できる限り綺麗にするのが鉄則です。
具体的には、内見前にプロのハウスクリーニングを依頼したり、生活感を出さないために荷物を一時的に預けたりするのも効果的でしょう。
家の売買や内見に慣れている不動産会社の意見を聞きながら、可能な範囲でアイデアを取り入れて内見に臨みましょう。

不動産会社は比較して選ぶ

初めて家を売却する方は、どんな不動産会社が良くて、どんな不動産会社が悪いのか、判断が難しいですよね。
そんな時は、比べてみるのが一番です。
少なくても2〜3社の不動産会社とコンタクトを取り、担当者の対応や査定額、説明のわかりやすさなどを比べてみましょう。

いくつかの不動産会社を比較することで、良い不動産会社を選ぶことができます。
理想の売却を実現するためにも、複数の不動産会社を比較してみましょう。

査定で比較するポイントについては、以下の記事で詳しく解説していますのでご参考にどうぞ。
関連記事：【家を売りたい方必見】査定で比較する５つのポイント

中古住宅を売却するときの注意点

中古住宅を上手に売却するコツを紹介しましたが、ここでは中古住宅を売却するときの注意点を紹介します。スムーズに売却するためにも、内容を詳しく確認していきましょう。

契約不適合責任に注意する

契約不適合責任とは、中古住宅などの売買契約書に記載のない問題が発生した場合に、売主が負う保証責任のことです。
例えば、「雨漏りの被害がない」と契約書に記載していたにもかかわらず、中古住宅を引き渡した後すぐに雨漏りが発覚した場合、売主が責任を負い補修などが必要となる場合があります。

そのため、売主は設備の不調や損傷している箇所など、住宅における不具合や気になる点があれば、契約書に細かく記載しておきましょう。契約不適合責任は、契約に適合していない場合に発生する責任であるため、契約書に記載の不具合を買主が合意すれば、売主は免責となります。

契約不適合責任を請求できる期間は、引き渡し後2〜3ヶ月が一般的です。ただし、契約不適合責任は任意規定であるため、免責や請求できる期間を短くするなどの特約が契約書に記載されており、買主が合意すれば責任を負う必要はありません。

住宅ローンの残債額を確認する

住宅ローンの返済が残っている場合は、売却時に住宅ローンを完済しなければ売却できません。そのため、住宅ローンの残債額を事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの残債額を確認するには、主に以下の方法があります。

• インターネットバンキングや金融機関の窓口で確認する
• 毎年10月〜11月頃に届く住宅ローンの残高証明書で確認する
• 住宅ローン契約時にもらえる返済予定表で確認する

住宅ローンの残債額よりも売却価格が安い場合を「オーバーローン」と言い、不足分を現金などで補填しなければなりません。

例えば、住宅ローンの残債額が3,000万円で、中古住宅の売却価格が2,800万円の場合、売却しても住宅ローンを完済できません。そのため、不足分を現金などで準備しておく必要があります。

住宅ローンの残債額は、売り出し価格を決めるうえでも重要となるため、早めに確認しておきましょう。

中古住宅を売却するには費用がかかる

中古住宅を売却するには費用がかかります。売却にかかる費用の目安としては、売却価格の5%〜7%程度を想定しておくと良いでしょう。

例えば、売却価格が4,000万円の場合、売却にかかる費用は200〜280万円が目安です。

中古住宅売却にかかる各費用の目安や、支払うタイミングなどは次章で解説します。

中古住宅売却にかかる費用・手数料・税金

中古住宅を売却するには、仲介手数料や印紙税などがかかります。
売却に必要となる費用を把握しておくことで、手元にいくら残るか資金計画が立てやすくなるでしょう。

中古住宅売却にかかる費用・手数料

家を売却する時にかかる費用を一覧にまとめました。

上記の他に、必要に応じて売却前に以下の費用が必要になります。

中古住宅売却にかかる税金（譲渡所得税）

中古住宅を売却したときは、売却時の利益（譲渡所得）に税金がかかります。

売却金額-取得費-譲渡費用＝利益（譲渡所得）

この計算によって、利益が出なかった場合には税金はかかりません。

利益が出た場合には、売却した翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告して税金を納める必要があります。
家を売却して得た譲渡所得にかかる税金は、所有期間により税率が異なります。

※上記に加えて令和19年12月31日までは復興特別所得税が上乗せされます

一方で、マイホームの売却で損失が出た場合には、損益通算や繰越控除ができる特例があります。
売却で損失が出た方は、特例の条件に当てはまるかどうか確認してみると良いでしょう。

参考：国税庁｜土地や建物を売ったとき

まとめ

家を売りたい方は、まず売却までの流れを把握し売るまでの流れをイメージしましょう。
「仲介」と「買取」それぞれの特徴を理解し、自分に合った方法を選ぶことで、後悔せずに家の売却を成功させることができるでしょう。

中古住宅を損をせずに上手に売却する4つのコツは、以下の通りです。

・早めに準備を始める
・売れやすい時期を意識する
・魅力的な物件にする
・不動産会社を比較する

「売ろうかどうか悩んでいる」方は、まずは無料一括査定でご自身の家の価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか？

査定之助では最短約60秒の情報入力をするだけで、信頼できる不動産会社最大5社から見積もりができます。
中古住宅の売却をお考えの方は、ぜひ査定之助にお任せください。

関連記事:

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