築20年の中古マンションの資産価値は？売却時の注意点など解説

築20年のマンションを所有されている方は、『どれだけ資産価値が残っているのか』『これから価格がさらに下がるのではないか』といった不安をお持ちかもしれません。

しかし、ご安心ください。実は築20年のマンションは、資産価値の下落が緩やかになる時期に入っており、売る方にとっても買う方にとってもメリットの大きい『狙い目のタイミング』です。

本記事では、築20年マンションの安定した資産価値の現状をデータに基づいて解説するとともに、売却と購入、それぞれの成功の鍵となる注意点をご紹介します。

築20年の中古マンションの資産価値の目安

統計的なデータ（首都圏の例など）を見ると、マンションの価格は新築時をピークに下落しますが、築20年ごろには新築時の約5割〜6割程度の価格に落ち着き、その後は下落幅が緩やかになる傾向があります。

東日本不動産流通機構（2024年）の調査によると、首都圏の成約物件は築20年程度の物件が多数を占めており、この築年帯の流通が極めて活発であることが分かります。

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2024年）｜東日本不動産流通機構

築20年の中古マンションには、新築や築浅物件にはない魅力やメリットがいくつかあります。主な魅力的な点を以下にまとめました。

新築や築浅物件に比べて価格が大きく下落しているため、購入費用を抑えることができます。新築時と比べると、地域にもよりますが2割から4割程度安くなっている傾向があります。

その分、広い間取りの物件や、より良い立地の物件を選べる可能性が高まります。

価格が底値に近い水準で安定している傾向があり、将来売却する際にも価格が下落しにくい（資産価値が落ちにくい）というメリットもあります。

築20年の物件は、1981年6月1日以降に建築が許可された建物に適用されている新耐震基準を満たしています。これにより、旧耐震基準の物件と比べて耐震性が高いという安心感があります。

さらに、2000年代以降に施行された建築基準法の改正や品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）などの影響で、一定の品質が確保されている物件が多いとされています。

マンションの大規模修繕工事の周期は一般的に12年程度とされており、築20年であれば1回目の大規模修繕工事が完了しているケースが多いです。

修繕の履歴を確認することで、建物の維持管理の状況や、管理組合の運営状況を把握しやすいというメリットがあります。工事が済んでいれば、当面大きな修繕費用がかかるリスクが低いと判断できます。

近年は建築コスト高騰の影響で、新築マンションの専有面積が小さくなる傾向がありますが、築20年頃の物件は比較的広い間取り（特にファミリー向け）が多い傾向があります。

当時の設備仕様は現在のものと比べても遜色なく、インターネット環境なども整備されていることが多いです。

築20年のマンションは、すでに周辺の生活環境（交通利便性、商業施設、学校など）が整っている場所に建てられていることが多く、生活のイメージがしやすいです。

築20年のマンションを売却する際に、特に注意したい点は以下の通りです。

修繕積立金: 積立総額と今後の値上げ計画の有無を確認します。積立金が不足していると、将来の一時金徴収リスクがあるため、買い手に敬遠されることがあります。管理組合の議事録などで状況を明確にすることが重要です。

買主がリフォーム前提の購入であれば問題ありませんが、そのまま住める状態を求める買主には、設備の不具合の有無を正直に伝えるか、必要に応じて交換・修理を検討する必要があります。

住宅ローン控除の適用: 築20年超のマンションは、そのままでは住宅ローン控除の対象外となるケースがあります。（耐火建築物であれば築25年以内という基準があります）。ただし、「耐震基準適合証明書」などを取得すれば控除の対象にできる場合がありますが、手続きが必要となるため、買い手への情報提供や準備が必要です。

中古マンションを適正な価格でスムーズに売却するには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社によって査定価格や提案する売却戦略は大きく異なります。1社だけの査定を鵜呑みにすると、市場相場からかけ離れた価格で売り出し、売却に失敗するリスクがあります。

複数社の査定結果を比較することで、物件の適正な相場が明確に把握できるほか、各社の強みや戦略を比較検討できます。その結果、より高く、そして早く売却できる最適なパートナーとプランを選びやすくなります。

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