家やマンション、土地などの不動産を売却しようと考えた時、「いくらで売れるか」ばかりに目を向けていませんか。
不動産を売却するには、仲介手数料や抵当権抹消費用など様々な費用がかかります。
それらを差し引いて、”手元にいくら残るか”を計算しなければ正しい資金計画を立てることは難しいでしょう。
そこでこの記事では、不動産売却にかかる費用の一覧や計算方法についてご紹介します。
さらに、家を売却した時にかかる税金や、税金を抑える節税方法も解説していますので、ご参考にしてください。
専門用語が多くわかりにくい不動産売却について、初心者の方でもわかりやすく解説をしていますので、ぜひご参考にどうぞ。
不動産売却費用一覧
不動産を売却した時にかかる費用を一覧でまとめました。
それぞれの計算方法や詳しい説明は、後半でご紹介していきます。
必ずかかる費用
家、マンション、土地などに関わらず不動産を売却したときに必ずかかる費用。
（不動産買取を利用した場合は、仲介手数料はかかりません）
| 費用の名称 | 費用の目安 |
| 仲介手数料 | 売却価格(税抜) × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 |
| 印紙税 | 1千円〜6万円ほど |
住宅ローンが残っている家を売却するときにかかる費用
ローンの残債が残っている不動産を売却する時には、以下の費用が必要になります。
| 費用の名称 | 費用の目安 |
| 抵当権抹消費用 | 1〜3万円ほど |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 0〜5.5万円（金融機関により異なる） |
必要に応じてかかる費用
| 費用の名称 | 費用の目安 |
| 測量費用 | 50〜80万円ほど |
| 建物の解体費用 | 100〜300万円ほど |
| 引っ越し費用 | 引っ越し業者の見積もりによる |
| ハウスクリーニング費用 | 5〜15万円ほど |
| インスペクション（建築士による建物状況調査） | 5〜6万円ほど |
不動産売却にかかる税金
不動産を売却した時は、売却した翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です。
その際、売却した金額全てに税金がかかるわけではなく、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて利益がある場合に税金を納めます。
そして、納める税金は不動産の所有期間に応じて税率が異なります。
| 税金の区分 | 税率 |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 39%(所得税30%住民税9%) |
| 長期譲渡所得（5年を超える） | 20%(所得税15%住民税5%) |
| 10年を超えるマイホーム売却の場合 | 6,000万円までの部分14% 6,000万円超の部分20% |
※上記に加えて令和19年12月31日までは復興特別所得税が上乗せされます
【不動産売却】費用の計算方法
ここからは各費用の詳しい説明と、計算方法をご紹介します。
仲介手数料
不動産売却における仲介手数料は、”売却が成立した時点で不動産会社に支払う費用“のことです。
支払い時期は、売買契約締結時に半額、物件の引き渡し後に残りの金額を支払うことが一般的。
不動産会社に対して支払う仲介手数料の上限は、国土交通省により定められており、ホームページに詳しい記載がありますが少しわかりにくいので、以下に簡単な計算方法と一覧を載せておきます。
【リンク⇨国土交通省｜不動産流通について】
【リンク⇨REDS不動産流通システム｜仲介手数料の法定上限金額とは】
| 【売買価格】 | 【仲介手数料の計算方法】 |
| 200万円以下の場合 | 売却価格 × 5％ ＋ 消費税10% |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | 売却価格 × 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税10% |
| 400万円を超える場合 | 売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税10% |
| 【売買価格】 | 【仲介手数料（税込）】 |
| 200万円 | 11.0万円 |
| 500万円 | 23.1万円 |
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
仲介手数料は、売却価格が大きくなればなるほど、金額が大きくなるため、資金計画を立てるには正確な金額が知りたいところ。
ご自身が売却予定の不動産が「いくらで売れるか」を知りたい方は、一度無料査定を依頼してみると良いでしょう。
不動産査定なら⇨不動産売却一括査定サイト「査定之助」
印紙税
印紙税は、売買契約書等に収入印紙を貼り収める税金です。
不動産の売買金額に応じて金額は異なり、通常の売買ですと1千円〜6万円ほどが目安でしょう。
なお、契約書等に収入印紙を貼らず、それが税務調査などで見つかると、ペナルティとして本来の印紙税額の3倍の金額を納めることになりますので要注意。
印紙税の具体的な金額を知りたい方はこちら⇨家を売る時の費用と手数料｜印紙税
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている不動産を売却するには、売却代金などでローンを完済して、不動産に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。
家の買い替えで、売却による完済が難しい場合、残ったローンを新たな住宅ローンに組み込むことも可能ですので金融機関に相談してみると良いでしょう。
抵当権抹消に必要な費用の目安は、1〜3万円ほどです。
抵当権抹消登記費用の内訳
●登録免許税：土地・建物それぞれ １，０００円
●司法書士への報酬：１万円〜２万円前後
抵当権抹消手続きはいつする？
売却することが決まり、所有権移転登記の日にちが決定したら、売主の方が金融機関へ連絡をします。
金融機関側の手続きの関係で連絡から手続きが完了するまで、約２週間ほどかかります。
祝日などを挟むと日数が延びる場合もあるので、余裕を持って抹消手続きを申し込む必要があるでしょう。
申込書面に請求残高の振り込み日（残債決済・所有権移転登記日）を記載しますので日程を確定させておかなければなりません。
関連記事⇨【マンション売却の流れ】ローンが残っている時はどうする？
住宅ローン一括返済手数料
前述したとおり、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、抵当権を抹消するために残債を一括返済する必要があります。
その際、住宅ローン一括返済手数料がかかることが一般的。
手数料については、金融機関ごとに異なりますので一度問い合わせるか、ホームページなどで確認が必要です。
三井住友銀行や大手金融機関では、窓口を利用せずにインターネット上で手続きを行うことで、手数料を安くしています。可能であればインターネット上で手続きをして、手数料を節約しましょう。
まずは、ご自身が利用している金融機関と連絡をとり案内してもらう必要があります。
土地測量費用
建物と合わせて土地の売却を行う場合には測量も行う場合があります。
土地の測量は必須ではありませんが、土地の境界を明確にすることで「登記と実際の土地の面積の誤差を把握する」「土地の境界を明確にする」といったトラブル回避を目的として行うことが多いようです。
また、買主から「境界確認書」や「確定測量図」といった正確な土地の境界を証明する書類の提出を求められ、測量の必要が生じる場合もあります。
土地の売却時にかかる土地測量費用は、およそ40〜100万円程度が相場とされます。
修繕・ハウスクリーニング費用
売却に伴い、修繕やハウスクリーニングの必要が生じることもあります。
これらの費用は程度や広さによって変動しますが、5〜20万円程度を見込んでおくと安心でしょう。
修繕とハウスクリーニングを同一の業者へ依頼すると、費用の割引を行ってくれる場合もあります。
一般的に、居住中の住宅に対して修繕やクリーニングを行う場合に比べて空室に行う場合の方が費用を大幅に抑えることができる傾向にあります。
また、修繕やハウスクリーニングは売却を行う前の査定時に行うと良いでしょう。
売却後に修繕やハウスクリーニングの費用を請求されるとトラブルの原因となってしまうこともあるため、事前に申し合わせることが重要です。
引っ越し費用
居住している物件を売却する場合は引っ越しにかかる費用も忘れてはいけません。
引っ越しにかかる費用は距離や移動させる荷物の量によって大きく異なりますが、およそ5～40万円ほどを見込むと良いでしょう。
また、引越しの際には不用品の処分が必要になることもありますが、こうした不用品のリサイクル費用や処分費用も発生することに注意しましょう。
また、売却が制約するまでの間に仮住まいをしていた場合は、売却する物件から仮住まいの住宅に引っ越す際と最終的に居住する住宅に引っ越す際の最低2回は引越しの費用がかかることにも留意が必要です。
解体費用
建物と土地のセットで売却するのではなく、土地のみを売却することになった場合は売主が費用を負担して解体を行わなければならない場合もあります。
建物が古く土地のみである方が買い手がつきやすいと判断された場合や、耐震性に問題がある場合などには建物を解体されることが多いようです。
解体費用は、隣接する建物の有無など「建物の立地条件」や「建物の大きさ」によって変動しますが、およそ100～300万円程度を見込むと良いでしょう。
譲渡所得にかかる税金
譲渡所得とは？
不動産の売却金額から必要経費（取得費と譲渡費用）を差し引いて残った金額のことです。
不動産売却では、売却をして利益が出た場合のみに課税されます。
ですので、家を売って利益が出なかった場合には税金を納める必要はありません。
では、10年前に3,000万円で買った家が3,000万円で売れた場合税金を納める必要はないのでしょうか。
・・・答えは、納める必要があります。
建物は使った分（経過年数分）を買った時の金額から差し引く仕組みがあるので、この場合は利益となり課税されるので注意しましょう。
とはいえ、不動産を売却した時には税金を抑えるための様々な控除や特例が用意されています。
次の章でご紹介をしていきます。
不動産売却時の節税方法
不動産を売却した時には、様々な控除を利用して節税をすることができます。
特にマイホームの売却は、利益が出た場合・損失が出た場合どちらのケースでも利用できる控除がありますので、覚えておきましょう。
【利益が出た場合】3,000万円特別控除
この特例を利用すると、条件を満たすマイホームの売却なら譲渡所得3000万円まで税金がかかりません。
さらに控除は一人につき最大3000万円ですので、夫婦共有名義のマイホームなら合計6000万円までの控除が可能になります。
国税庁のホームページで詳細が確認できますので、ページのリンクを貼っておきます。
リンク⇨国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例
【利益が出た場合】被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続した家を売却して利益が出た場合にも、3000万円までの税金控除を受けることができます。
リンク⇨国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
【損失が出た場合】マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰延控除の特例
マイホームを売って損失が出た場合（購入金額＞売却金額）は、条件を満たすことで他の所得から控除（損益通算）することができます。
この特例を利用することで、課税される所得が抑えられ、支払う税金を少なくできます。
さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して、所得から差し引くことができます。（最長３年間の繰越控除）
売却するマイホームの所有期間が5年を超えているなど細かい条件がありますので、適用条件をチェックしておきましょう。
リンク⇨国税庁｜マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
※国税庁ホームページ上の記載は”令和3年12月31日までに売却”となっていますが、令和5年12月31日まで延長されている制度です。
リンク⇨令和4年度国土交通省税制改正概要(20ページに記載あり)
不動産を売却したら確定申告は必要
ここでご紹介した控除を利用するためには、いずれも確定申告をする必要があります。
不動産を売却した翌年には、忘れずに確定申告を行いましょう。
まとめ
不動産売却にかかる費用は、売却金額の5〜7%程度と言われております。
どのような費用や税金がかかるかを把握し、計画的に不動産売却を成功させましょう。
売却した後は、税金を抑える節税対策も忘れずに。
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