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物件売却に役立つ

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ローンが残っているマンションを売る「10のステップ」

「今の家庭状況に合わせた家に引っ越したい」
「転勤が決まりマンションを手放す必要がある」
「相続したマンションを売りたい」
など、さまざまな理由でマンションの売却を検討し始めますがマンションの売却は初めてという方がほとんどではないでしょうか。
・なにから始めたらいいかわからない
・ローンが残っていても売れるのか?
・ムダなお金を払って損をしたくない

こんな悩みを持っている方に向けて「ローンが残っているマンションを売却する10のステップ」を紹介します。
実際にマンションを売却するほとんどの方が、ローンが残ったままマンションを売却をし、売却した金額を返済に充てています。
ローンが残っているから住み替えるなんて無理・・・と諦めることはありません。

Step 1.ローンがいくら残っているかを確認

まずは、現状を把握するためにローンがいくら残っているかを確認しておきましょう。
金融機関から送られてくる返済予定表、または毎年10月頃郵送されてくる残高証明書で確認することができます。
無くしてしまった方は金融機関へ問い合わせてみましょう。

ローンがまだ残っている場合、マンションには抵当権(ていとうけん)がついています。
抵当権とは、住宅ローンを借りる際の担保のこと。
抵当権がついたまま売却することも可能ですが、リスクがあり需要が少ないためよっぽどのことがない限りオススメしません。
基本的には、マンションを売却するためには抵当権の抹消が必要になります。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの完済が条件です。

「あれ、ローン完済しないと売れないの?」と思うかもしれませんが、
マンション売却のお金をそのままローンの返済に充てることで抵当権の抹消をすることがほとんど。

ローンが残ったままでも売却活動をすることができ、購入者が決まり売却代金を受け取ってから抵当権を抹消・不動産移転登記の流れになります。

売却金額だけでは完済できない場合

例えば、ローンの残高が2000万円あり売却金額が1500万円の場合。
売却金額をローンの返済に充てても、500万円の残債が残ってしまいます。
こういった場合「差額を自己資金で一括返済する」「住み替えローン」を利用する2つのパターンがあります。

「差額を自己資金で一括返済する」場合、差額の500万円を一括で支払う必要があります。
自己資金に余裕があり、差額が小さい金額の場合はこちらが良いでしょう。

「住み替えローン」は、次に住む家が賃貸ではなく、購入する場合に利用できます。
今回の差額500万円と、次に購入する物件の代金をまとめてローンを組む方法です。
こうすることで一括で支払う必要はなくなりますが、ローンをしっかり支払っていけるかじっくりと検討する必要があります。

相続されたマンションにローンが残っていた場合

団体信用生命保険(団信)に加入していたか確認してみましょう。
団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンを契約した人が死亡したり、高度障害を負ったりした場合、残っているローンを保険会社が金融機関へ支払ってくれる生命保険です。
こちらを利用することができれば、相続者はローンを返済する必要がなくなります。

Step 2.売却スケジュールを立てる

一般的に売却までは4〜6ヶ月ほどかかります。
転勤や買い替えなどの理由で売却を急ぎたい場合には、早めに行動することをオススメします。
早めに行動することで売却するまでの期間に余裕ができ、焦ってマンションを安い価格で売ってしまうことを防ぐことができるでしょう。

Step 3.不動産一括査定

売却するためにはまず、不動産会社を通して買い主を見つける必要があります。
大切なのはどこの不動産会社に任せるか。
不動産の売却をするのが初めての方は、「どこの不動産会社に任せたら良いか?」
なかなか難しいですよね。
身内に不動産会社の人がいるといった理由が無い限り、複数社に見積もりを取るべきです。
複数社に見積もりを取ることで、価格はもちろんその他のサービスを比較することができます
比較をすることでより良い不動産会社を見つけることができるでしょう。
一括査定を使うと、自分で複数の不動産会社を見つける手間が省けます。

こちらの記事でも一括査定のメリットをご紹介しているのでぜひご覧ください。
家の売却が成功するかは不動産会社選びで決まる!見積もりは必ず複数社取るべき理由!

Step 4.媒介契約(ばいかいけいやく)

複数の不動産会社を比較し、良い不動産会社を見つけたら媒介契約を結びます。
契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、売り主の方がどれを選ぶか決めることができます。
簡単に説明すると一社と契約するか、複数社と契約するかの違いがあります。
ご自身の事情に合わせて検討されると良いでしょう。

Step 5.販売活動開始

不動産会社と媒介契約を結んだあとは、不動産会社と二人三脚で販売活動を行なっていきます。
媒介契約後、不動産会社はレインズという不動産会社専用の物件登録サイトにマンションを登録。
たくさんの不動産会社が物件の情報を見ることができます。
営業活動などは担当の不動産会社が行い、売り主はそこから問い合わせのきた方へ内覧の対応をします。

Step 6.売買契約

売り主と買い主双方で条件の合意が得られたら契約を結びます。
この時点では抵当権がまだ残っている状態なので、売却金でローンを返済し抵当権を抹消する旨を伝えておく必要があるでしょう。
問題なく売買契約を結んだ時点で、手付金が支払われます。
最初の売り出し価格より、少し低い金額で売却されることが多いので念頭に置いておきましょう。

Step 7.売却金額支払い・物件引き渡し

物件の最終立ち合い、引き渡しを行い残金の全額が支払われます
必要な書類は、権利証(登記済証・登記識別情報)・不動産の評価証明書(もしくは公課証明書)など。
事前に不動産会社から必要な物を伝えられるので、用意しておきましょう。

Step 8.ローン完済

受け取った売却代金でローンの返済を行い、いまのマンションのローンを完済します。
完済すると抵当権抹消に必要な書類が発行されるので、その必要書類を司法書士へ渡し抵当権抹消を依頼します。

Step 9.抵当権抹消

物件の引き渡し当日に、司法書士が抵当権抹消・Step10の不動産移転登記まで行うのが一般的です。
抵当権抹消にかかる費用は、司法書士の報酬も含めおおよそ2万円〜2.5万円が相場。

Step 10.不動産移転登記

マンションの移転登記(所有の権利を移す手続き)を行うことで売買が完了します。
ちなみに不動産の移転登記に関わる費用は、買い主の負担になります。

まとめ

ローンが残っているマンションを売るための10のステップをご紹介しました。
不動産の売却は専門用語が多く難しく感じますが、ほとんどの場合不動産会社がリードして売却まで導いてくれるのでご安心ください。
大切なのは、信頼できる不動産会社を見つけること。
良い不動産会社を見つけるためには、一括査定で比較することをオススメします。
マンションを売却しようかどうか悩んでいる方も、一度査定でプロに値段を聞いてみるのもアリでしょう。
最後までご覧いただきありがとうございました。

家の売却が成功するかは不動産会社選びで決まる!見積もりは必ず複数社に取るべき理由

この記事では「家の売却を考えている」方にぜひ知っておいてほしいことをまとめました。

この記事を読む事で家を売却するまでの流れを詳しく理解し、損をせずに家を売却することができるでしょう。

家の売却をする際、大切なのはズバリお任せする不動産会社選びです。

なぜなら、担当の営業マンや任せる不動産会社によってあなたの家の価値が変わるからです。

良い不動産会社や担当者に巡り合うためには、複数社に見積もりを取る事が重要です。

複数の不動産会社とやり取りすることで比較することができ、良い不動産会社を見極めることができます。

不動産売却の流れ

①希望価格を決めておく
②査定
③媒介契約(仲介をしてもらうための契約)
④売却活動はじめる
⑤買主と売買契約締結
⑥物件引き渡し・決済

詳しく見ていきましょう。

希望価格を決める【家の相場を知る】

まずは家の売却希望価格を決めておきましょう。
いまは簡単にインターネットで、「ご自身がお持ちの家と同条件の物件がいくらで取引されているか」を調べることができます。

国土交通省が出しているこちらの不動産取引価格情報検索では、実際に取引された事例が掲載されています。

ご自身の売却予定の物件とエリアや条件がが近いもので検索すると、どれくらいの金額で取引されているかがわかります。

相場を知っておくことで、希望の売却価格の目安も出せるでしょう。

「近い条件の物件が無い」、「自分の家が実際にいくらの価値があるか気になる」方は下記のリンクから無料一括査定をご利用ください。

不動産売却査定サイト 査定之助

すぐに売却をする予定でなくても、見積もりだけでも可能です。

不動産会社に見積もりを依頼することで、売却に必要な諸費用なども知ることができるので計画を立てやすくなるでしょう。

査定申し込み

不動産の一括査定を申し込むと、複数の不動産会社から直接連絡がきます。

査定方法には、机上査定(簡易査定)・訪問査定の2つの方法があります。

机上査定(簡易査定)は、住所や築年数、間取りなどの最低限の情報を伝えるだけで簡単に査定することが可能です。

訪問査定は、実際に不動産会社が自宅へ訪問し物件の状態を確認したうえで査定をします。

まず机上査定で数社に絞り、その中からスケジュールを調整し訪問査定を行うのが一般的です。

売却前に確認しておくこと

残債ローンについて

住宅ローンでご自宅を購入された方はローンの残債を確認しておきましょう。

通常は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書で確認することができます。

家を売却する際には、ローンを完済している必要があります。
「残債があると家が売却できない」ということではないので、ご安心ください。

家の売却で得た金額でローンを返済することが可能です。

ちなみに、家の売却で利益が出なかった場合には税金はかかりません
むしろマイホームの売却は優遇され、さまざまな特例が設けられています。
利益が出る場合には、適用になる控除を事前にチェックし有利に活用しましょう。

家の査定方法

家の査定価格とは、約3ヶ月以内で売れる可能性の高い価格のことです。

では、不動産会社はどんな情報を元に査定価格を決定しているのでしょうか?

各不動産会社は、近隣で売買された類似物件の成約価格をもとに、売却する物件の状態(築年数、日当たり、間取りなど)や現在市場で人気のあるエリアや物件タイプか、などを加味し査定価格を算出します。

そしてここで算出した査定価格を参考に売主の希望価格も考慮したうえで、実際に売り出す価格を決定していきます。

各不動産会社の売却の実績や、得意な地域なども調べておくと良いでしょう。

ご自身の売却までのスケジュールがあるならそちらも考慮し、現実的に素早く売却できる不動産会社を選ぶのがベストです。

査定額をアップさせるためにできること

補修や修復履歴は説明できるように、整理しておくこと。

家を売るというのは当然ながら買う相手がいるということです。
買主の方は「購入後の修繕や補修がどのくらい必要になるのか」ということも考えて物件を選んでいます。

ここに住みたいと思われるような物件なら、高い価格で売れる可能性は高くなります。

媒介契約・売却に向けて不動産会社とすること

・媒介契約(仲介をしてもらうための契約)
・売却価格の設定
・宣伝、内覧対応
・価格交渉
・契約書や決済などの手続き

一般的に売却を依頼された不動産業者は、レインズ(Real Estate Information Network System)という国土交通大臣から指定を受けた不動産取引情報提供サイトに物件情報を登録します。

その登録された物件情報についてはどこの不動産会社へも、同条件で情報提供されることになります。

重要なのは、不動産業者に任せた際の宣伝方法や内覧対応などです。

いかに、物件を魅力的に宣伝してくれるかが大切です。

販売活動としてどんなことをしてくれるのか、どんなサービスがあるのかなどを各社に詳しく確認すると良いでしょう。

たくさん質問をして、知識や経験が豊富かを見極めるのも「良い不動産会社」を見つける為には大切です。

一般的には売却の準備を始めてから、引き渡しまで約6ヶ月かかると言われています。
次に住む物件の購入が決まっている方は、売却までのスケジュールを不動産会社に伝えておきましょう。

売買契約・物件引き渡し

売買契約までに、買主側から値下げ交渉を受けることもあります。
買主側としては購入の意思があり値下げの交渉をするので、ご自身が納得できる範囲で譲歩することで素早く売却をすることができます。

売買契約は最終段階となりますので、慎重に条件などを再確認したうえで契約を締結しましょう。

まとめ

家の売却をする際、やはり不動産会社選びが重要です。
そして良い不動産会社と出会う為には、複数の不動産会社を比較する必要があります。
媒介契約(仲介をしてもらうための契約)をしてから、実際に売買契約を結ぶまで不動産会社と二人三脚で活動することになりますのでご自身が納得して任せられる担当者を選びましょう!
最後までご覧いただきありがとうございました。

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